전세 갱신계약서 썼어도 중도해지 되는 경우와 안 되는 경우
전세 갱신계약서를 썼더라도 어떤 방식으로 갱신됐느냐에 따라 중도해지 가능 여부가 완전히 달라집니다.
계약갱신청구권(세입자가 법으로 요구할 수 있는 1회 연장 권리)을 행사해 연장됐거나, 묵시적으로(아무 말 없이 자동으로) 갱신된 경우라면 세입자는 언제든 해지 통보가 가능합니다. 반면 양측이 새 조건으로 다시 계약서를 쓴 합의 재계약은 중도해지가 제한됩니다.
겉으로 똑같은 갱신계약서처럼 보여도 법적 효과가 다르기 때문에, 이사 계획이 있다면 자신의 계약 유형을 먼저 확인해야 합니다.
세 가지 갱신 유형, 중도해지 가능 여부가 어떻게 다른가요?
전세 갱신에는 크게 세 가지 유형이 있습니다. 겉으로는 모두 갱신계약서처럼 보일 수 있지만 법적 효과는 전혀 다릅니다.
| 갱신 유형 | 중도해지 | 해지 효력 시점 | 복비(중개수수료) 부담 |
|---|---|---|---|
| 계약갱신청구권 행사 | 가능 | 통지 도달일부터 3개월 후 | 원칙적으로 임대인 부담 |
| 묵시적 갱신(자동 연장) | 가능 | 통지 도달일부터 3개월 후 | 원칙적으로 임대인 부담 |
| 합의 재계약(신규 계약처럼 체결) | 원칙적으로 불가 | — | 임차인 부담 가능성 있음 |
합의 재계약은 임대인과 세입자가 보증금·기간 등 새 조건을 정해 새 계약서를 쓴 경우입니다. 일반 신규 계약과 동일하게 취급되므로, 일방적으로 계약을 끝내면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
해지 통보는 어떻게 해야 효력이 생기나요?
해지 효력은 세입자가 통보한 날이 아니라, 임대인이 받은(도달한) 날을 기준으로 계산합니다. 이사 일정은 통보 후 최소 3개월 여유를 두어야 합니다(주택임대차보호법 제6조의2, 현행 기준).
나중에 "통보 받은 적 없다"는 분쟁을 막으려면 도달 사실이 남는 방식을 써야 합니다.
- 문자 — 발신·수신 시각이 기록됨
- 통화 녹음 — 날짜·내용 보존 가능
- 내용증명 — 법적 분쟁 시 가장 강력한 증거
구두(말)로만 전달하면 분쟁이 생겼을 때 도달 사실을 입증하기 어렵습니다.
복비는 누가 내야 하나요?
계약갱신청구권 행사나 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 중도해지하면, 복비는 원칙적으로 임대인이 부담한다는 견해가 다수입니다.
단, 계약서에 '중도해지 시 중개수수료는 임차인 부담'이라는 특약이 있으면 달라질 수 있습니다.
지금 갖고 있는 최초 계약서와 갱신 당시 합의 내용의 특약 조항을 먼저 확인하세요. 문구가 불명확하거나 분쟁이 예상되면 법률 상담으로 정리하는 것이 안전합니다.