전세사기 유형별 수법과 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 서류 정리

1. 전세사기 5가지 유형

2. 2023년 4월 주택 임대차 보호법 제3조의 7 핵심 내용

등기부등본에는 소유권·근저당권·가압류 등 등기된 권리만 표시됩니다. 선순위 임차보증금과 임대인의 세금 체납 정보는 등기부등본에 표시되지 않으며, 체납 당해세는 임차보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 이러한 정보 비대칭을 보완하기 위해 2023년 4월 해당 법 조항이 시행되었습니다.

3. 계약 전 필수 확인 7가지

1. 등기부등본 — 계약 직전 및 잔금일 당일 재발급, 소유자·근저당권·신탁 등기 확인
2. 건축물대장 — 등기부등본상 면적 일치 여부 및 불법 건축물 여부 확인
3. 시세 확인 — 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 주변 부동산 조회, 전세가율 70% 초과 시 위험 신호
4. 선순위 보증금 — 주택 임대차 보호법에 따라 임대인에게 선순위 보증금 정보 공식 요구
5. 임대인 세금 체납 — 국세·지방세 완납 증명서 제시 요구, 거부 시 세무서 열람 동의 요구
6. 임대인 신분 확인 — 등기부등본 소유자와 신분증 직접 대조, 대리인 출석 시 위임장·인감증명서 확인
7. 전세보증보험 — 가입 가능 여부 사전 확인, 잔금 납부 후 즉시 가입 신청

4. 보증금 미반환 시 단계별 법적 조치

1. 임대인과 협의 후 내용 증명 발송, 법적 조치 예고
2. 임차권 등기 명령 신청 (주택 임대차 보호법 제3조의 3) — 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지, 협의 최종 결렬 후 신청 권고
3. 지급 명령 신청 — 소송보다 절차 간소, 임대인이 2주 이내 이의 미제기 시 확정 판결과 동일 효력
4. 주택 임대차 분쟁 조정 위원회 조정 신청 — 조정 성립 시 재판상 화해와 동일 효력, 강제집행 권원 취득 가능
5. 소액 사건 심판 — 보증금 3천만 원 이하인 경우 활용 가능
6. 전세사기 피해자 특별법 요건 충족 시 경매 유예·저리 대환 대출·긴급 주거 지원 신청

5. 결론

계약 전 7가지 서류를 빠짐없이 확인하고 전세가율 70% 초과 매물을 피하는 것이 전세사기 예방의 핵심입니다. 법적 구제 절차는 사후 수단이므로 계약 단계에서 임대인의 재정 상태와 권리 관계를 철저히 검토해야 합니다.