전대차 동의 전에 집주인이 꼭 알아야 할 3가지 리스크

전대차 계약, 어떤 구조인가요?

전대차(轉貸借)는 세입자(전대인)가 임대인의 동의를 받아 제3자(전차인)를 들이는 계약입니다. 쉽게 말하면 세입자의 세입자를 두는 것입니다.

동의를 안 해 줄 수 있지만, 현장에서는 임차인 요청을 거절하기 쉽지 않은 경우가 많습니다. 동의해 주기 전에 아래 세 가지 위험을 반드시 알고 결정해야 합니다.

보증금이 기존 계약보다 크면 어떻게 되나요?

기존 임대차 보증금이 1천만원인데, 세입자(전대인)가 전차인에게 5천만원에 전세를 줬다고 가정합니다.

전차인이 5천만원을 돌려받지 못하면 점유를 유지합니다. 집주인이 전차인에게 보증금을 돌려줘 내보내면, 기존 세입자가 자기 1천만원을 따로 요구합니다.

결과적으로 보증금을 이중으로 물어야 하는 상황이 될 수 있습니다. 이 문제는 전대차 동의 여부와 무관하게 발생할 수 있어 더 주의가 필요합니다.

월세 연쇄 미납이 왜 집주인 문제가 되나요?

월세 흐름은 이렇습니다: 전차인 → 전대인(기존 세입자) → 집주인.

• 전차인이 월세를 냈어도 전대인이 집주인에게 미납하는 경우
• 전차인이 아예 전대인에게 월세를 안 내 연쇄로 끊기는 경우

어느 쪽이든 집주인 입장에서는 월세가 끊깁니다. 전대인과 연락이 닿지 않으면 어디서 막혔는지 파악하기도 어렵습니다.

전차인이 안 나가면 집주인이 직접 해결해야 하나요?

전차인이 버티면, 결국 집주인이 명도소송(법원을 통해 점유자를 내보내는 절차)을 직접 진행해야 합니다.

동의하지 않은 전대차라도 전대인·전차인 간 계약은 둘 사이에서 유효하기 때문에 집주인이 즉시 내보낼 수는 없습니다.

동의한 경우에는 전차인이 대항력(점유와 전입신고를 마친 세입자가 보증금을 주장할 수 있는 권리)을 갖기 때문에, 차임 연체 등 명확한 계약 해지 요건이 성립해야만 명도소송이 가능합니다. 이 경우도 소송은 피할 수 없습니다.

전대차 요청을 받았다면 보증금 초과 여부를 먼저 확인하고, 공인중개사나 법무사와 상담한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.