재계약 복비 줄이는 대필계약, 합법 조건과 전세대출 주의점

대필계약이 뭔가요?

대필계약(代筆契約)은 집주인·세입자 간 조건이 이미 맞춰진 상황에서 공인중개사에게 계약서 작성만 맡기는 방식입니다.

재계약처럼 조건 변동 없이 연장하는 경우, 중개수수료(복비)를 아끼기 위해 쓰는 방식입니다. 실무상 중개업소에서 대필계약을 진행하는 경우가 많습니다.

대필계약이 합법이 되는 조건은 뭔가요?

대필계약의 합법 여부는 중개행위(仲介行爲)가 있었는지로 갈립니다.

중개행위란 현장 방문·현황 설명·집주인-세입자 간 조건 조율처럼 거래를 실질적으로 중재한 행위를 말합니다.

중개행위 없이 계약서만 쓰는 것은 행정사법에서 허용된 업무 범위를 넘기도 해서, 여러 지자체 행정 답변에서도 위반으로 확인하고 있습니다.

대필계약에도 반드시 받아야 할 서류가 있나요?

중개사가 관여한 계약이라면 금액과 무관하게 아래 두 가지 서류가 반드시 발급되어야 합니다.

• 확인설명서 (중개대상물 확인·설명서): 공인중개사가 물건의 권리관계·현황을 확인·설명했다는 공식 문서
• 공제증서: 거래 사고 발생 시 보상받을 수 있도록 하는 공제 가입 증빙

서명·날인도 빠짐없이 이루어져야 합니다. 이 서류를 받지 못했다면 공인중개사법 위반이므로, 계약 전에 요청할 권리가 있습니다.

전세자금대출을 받는다면 대필계약이 안 되나요?

전세자금대출 신청 시 은행은 공인중개사 날인이 찍힌 계약서를 요구합니다.

행정사나 다른 방식으로 작성된 계약서로는 전세자금대출 처리가 어렵습니다. 실무상 여러 은행에서 공인중개사 직인을 조건으로 요구하고 있습니다.

결국 전세자금대출이 필요한 세입자라면, 재계약이라도 공인중개사가 실제 중개행위를 한 정식 계약이어야 합니다. 복비를 줄이고 싶다면 중개행위 포함 여부를 먼저 확인하고, 확인설명서·공제증서 발급도 함께 챙기는 것이 중요합니다.