자동 연장된 전세·월세, 집주인만 2년 묶이고 세입자는 언제든 나갈 수 있습니다

지금 내가 묵시적 갱신 상태인가요?

묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 자동 연장된 것)은 집주인과 세입자 모두 아래 기한 안에 아무런 통보를 하지 않으면 성립합니다. 주택 임대차 기준이며, 상가(점포)는 조건이 일부 다릅니다.

이 기간에 서로 아무 연락이 없었다면, 이전과 똑같은 조건으로 2년 자동 연장된 것입니다. 별도 계약서를 쓰지 않아도 법적으로 유효합니다.

왜 집주인은 2년 묶이고 세입자만 언제든 나갈 수 있나요?

이게 많은 분들이 모르는 묵시적 갱신의 핵심 비대칭 규칙입니다.

집주인은 정당한 사유 없이 세입자를 내보낼 수 없습니다. 반면 세입자는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 기간에 상관없이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

"새 세입자 구해야 보증금 준다"거나 "2년은 더 있어야 한다"는 집주인의 말은 법적으로 근거가 없습니다.

나가겠다는 통보, 어떻게 해야 효력이 생기나요?

핵심은 "집주인이 받았다"는 증거를 남기는 것입니다. 전화만으로는 "들은 적 없다"는 분쟁이 생길 수 있습니다.

• 내용증명 — 우체국을 통한 공식 문서 발송. 법적 분쟁에서 가장 강력한 증거입니다.
• 카카오톡·문자 — 읽음 확인 + "알겠습니다" 같은 답변을 받아두면 충분합니다.
• 전화 녹음 — 통화 후 "O월 O일부터 계약 해지하는 것 확인 부탁드립니다"라는 문자를 추가로 보내 보강하세요.

내용증명에는 "주택임대차보호법 제6조의2에 따른 계약 해지 통보"임을 명시하고, 효력 발생일(통보 후 3개월이 되는 날짜)을 반드시 적어야 합니다.

복비는 누가 내야 하나요?

새 세입자를 구하는 복비(중개수수료)는 집주인이 부담합니다.

묵시적 갱신 후 해지는 중도에 멋대로 나가는 위약 행위가 아니라, 법이 세입자에게 보장한 정당한 권리 행사이기 때문입니다. 국토교통부 유권해석과 법원 하급심 판례 모두 새 세입자를 구하는 책임은 집주인에게 있다고 봅니다.

집주인이 "복비 반반 내자"고 요구하면, "묵시적 갱신 후 해지는 임차인에게 중개수수료 부담 의무가 없다는 것이 국토교통부 유권해석과 판례의 입장"이라고 명확히 말하면 됩니다.

3개월이 지났는데 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?

통보 후 3개월이 지난 시점에 집주인은 보증금 반환 의무, 세입자는 집 반환 의무가 동시에 생깁니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

비용은 인지대·송달료·등록면허세 합산 약 4~5만 원 수준이고, 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다. 임대차 계약이 종료된 후 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하면 됩니다.

그래도 집주인이 버티면 내용증명 발송 → 보증금 반환 소송 순으로 대응할 수 있습니다. 증거가 명확해 승소 확률이 높은 소송입니다.