임차인이 놓치면 안 되는 계약갱신청구권 행사 시점과 인상 한도 정리
계약갱신청구권(세입자가 "2년 더 살겠다"고 요구할 수 있는 법적 권리)은 평생 단 한 번만 행사할 수 있으며, 반드시 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 알려야 합니다. 이 기간을 벗어나면 갱신권은 소멸합니다. 주택임대차보호법(현행)에 따라 갱신 시 집주인은 보증금과 월세를 5% 이내로만 올릴 수 있고, 실거주나 세입자의 월세 연체 등 법정 사유가 없으면 거절도 불가합니다. 집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제 입주하지 않을 경우에는 손해배상 청구까지 가능합니다.
계약갱신청구권이 정확히 어떤 권리인가요?
계약갱신청구권은 세입자가 최초 2년 계약 만료 시 2년을 추가로 연장해 달라고 집주인에게 요구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3을 근거로 하며, 2020년 7월 31일부터 시행 중입니다.
- 총 거주 가능 기간: 처음 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년
- 행사 횟수: 평생 딱 1회. 갱신 후 다음 만료 때 다시 쓸 수 없습니다
- 예시: 2024년 계약 → 2026년 만료 → 갱신권 행사 → 2028년까지 거주 가능
갱신권은 언제까지 집주인에게 알려야 하나요?
계약 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 의사를 전달해야 합니다. 이 기간 밖에서 통보하면 갱신권 자체를 잃습니다.
| 계약 만료일 | 행사 가능 기간 |
|---|---|
| 2026년 10월 30일 | 2026년 4월 30일 ~ 8월 30일 |
통보 방법은 문자·카카오톡(읽음 확인 필수), 내용증명 우편, 전화 녹취 모두 인정됩니다. 문자나 카카오톡으로 집주인의 답장을 받아두는 것이 가장 자연스럽게 증거를 남기는 방법입니다.
갱신 때 보증금이나 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
갱신권을 쓰면 집주인은 보증금·월세를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조, 현행 기준).
- 월세 100만 원 → 최대 105만 원(= 5만 원이 상한)
- 2년 이내 재인상 불가: 갱신 이후 2년 안에 다시 올리는 것은 허용되지 않습니다
집주인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우인가요?
아래 세 가지 사유에 해당하면 집주인이 합법적으로 거절할 수 있습니다.
| 거절 사유 | 설명 |
|---|---|
| 집주인·직계가족 실거주 | 임대인 본인, 부모, 자녀가 직접 들어와 사는 경우 |
| 세입자 월세 2회 이상 연체 | 같은 계약 기간 중 월세를 두 번 이상 제때 내지 못한 경우 |
| 세입자의 고의·중과실 훼손 | 집을 일부러 망가뜨리거나 중대한 부주의로 손상한 경우 |
- 30년 된 집의 낡은 벽지처럼 자연 노후화는 훼손으로 보지 않습니다
- "매수자를 못 찾아서 팔기 힘들다"는 이유는 거절 사유가 되지 않습니다
집주인이 실거주 이유로 거절했다가 실제로 안 들어오면 어떻게 되나요?
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 입주하지 않으면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
청구 가능한 항목은 다음과 같습니다.
- 월세 차액 — 갱신됐으면 낼 뻔한 금액과 실제 이사 간 곳의 월세 차이
- 이사 비용 — 강제 이사로 발생한 모든 비용
- 직접 손해 — 중개보수료, 새로 이사한 집의 도배·장판 비용 등
분쟁이 생겼을 때는 임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH 운영, 지역별 설치)에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용 없이 분쟁을 조율해 주는 국가 기관이며, 주택임대차 상담 사례집도 제공합니다.
그래서 어떻게 하면 되나
계약 만료일을 지금 확인하고, 만료 6개월 전 날짜를 달력에 표시해 두세요. 그날 즉시 집주인에게 문자나 카카오톡으로 "계약갱신청구권을 행사하겠다"고 알리고 읽음 확인을 받아두면 됩니다. 2개월 전이 임박한 뒤에 알리면 이미 늦습니다.