임대차계약서 특약사항 없으면 갱신 거절도 법적으로 막힐 수 있습니다

특약사항이 일반 조항보다 우선한다는 게 무슨 뜻인가요?

계약서는 보통 제1조~제10조 등 미리 인쇄된 기본 조항 아래에 직접 적는 특약사항 칸이 있습니다.

두 내용이 충돌하면 특약사항이 우선 적용됩니다. 임대인과 임차인이 직접 합의해 적은 내용이 당사자의 실제 의사를 더 정확히 반영한다고 보기 때문입니다.

그러니 특약에 무엇을 쓰느냐, 또는 쓰지 않느냐가 나중에 분쟁 결과를 크게 좌우합니다.

재건축·철거 예정이면 계약서에 꼭 넣어야 할 내용이 있나요?

상가건물 임대차보호법(2026년 현행) 제10조 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못하도록 규정합니다.

단, 제7호 가목에서 예외를 인정합니다.

구두나 전화로만 알렸다면 이 '구체적 고지' 요건을 충족하지 못할 가능성이 높습니다. 임차인이 "들은 적 없다"고 하면 입증이 어렵기 때문입니다.

특약에 넣어야 할 내용:

• 철거·재건축 예정 사실과 공사 예정 시기 (연도·분기 수준)
• 임차인이 이 사실을 인지하고 계약한다는 확인 문구

관리비는 어디까지 계약서에 써야 분쟁을 막을 수 있나요?

보증금과 월 차임(임대료)은 꼼꼼히 적는 편이지만, 관리비는 빠지는 경우가 많습니다.

처음에는 서로 그냥 넘기다가 사이가 틀어지면 한꺼번에 터지는 것이 관리비 분쟁의 전형적인 패턴입니다.

계약서에 명시해야 할 항목:

• 납부처: 임대인에게 직접 낼지, 관리사무소에 낼지
• 납부 방식: 선납(먼저 내는 것)인지 후납(다음 달에 정산)인지
• 금액 또는 산정 기준: 고정 금액인지, 실제 사용량 기준 정산인지

이 세 가지가 없으면 "얼마를, 어디에, 언제" 낼지를 두고 다툼이 생깁니다.

계약서 특약란이 짧다면 별지를 첨부해서라도 주요 합의 내용을 적어두는 것이 좋습니다. 주택 임대차도 특약사항 우선 원칙은 동일하게 적용됩니다.