임대사업자 임대료 5% 증액제한, 세금 혜택마다 기준이 다릅니다

2019년 2월 12일 이전 위반은 세금 혜택에 영향이 없나요?

임대사업자의 5% 증액 제한은 두 가지 법령 체계로 나뉩니다.

첫 번째는 민간 임대 주택에 관한 특별법(이하 민특법)입니다. 민특법은 법 제정 당시부터 5% 제한 조항이 있어, 시점에 관계없이 위반하면 과태료가 부과됩니다.

두 번째는 각 세금 혜택을 규정하는 법령입니다. 여기서 5% 요건이 생긴 시점이 혜택마다 다릅니다. 주택 양도세 비과세·양도세 중과 배제·종합부동산세(종부세) 합산 배제·소득세 세액감면은 2019년 2월 12일부터 5% 요건이 새로 추가됐습니다. 따라서 이 혜택들은 그 이후 체결하거나 갱신한 계약에서만 5%를 지키면 됩니다. 2019년 2월 11일 이전에 5%를 초과한 계약이 있어도 이 혜택들에는 영향이 없습니다.

장기보유 특별공제가 특히 주의해야 하는 이유는 뭔가요?

장기보유 특별공제(이하 장특공)는 등록 임대사업자가 8년 이상 임대하면 양도차익의 50%, 10년 이상이면 70%를 공제해 주는 혜택입니다(현행 소득세법 시행령 기준). 이 혜택은 2014년 1월 1일에 시행됐는데, 시행 당시 이미 법에 5% 요건이 명시돼 있었습니다.

결과적으로 장특공은 '2019년 이후만 지키면 된다'는 기준이 적용되지 않습니다. 등록 이후 어느 시점이든 5%를 초과한 계약이 한 건이라도 있으면 양도 시 장특공을 받지 못합니다. 양도세 100% 세액감면(2015년 1월 1일 시행, 2018년 12월 31일 종료)도 시행 당시부터 5% 요건이 있었기 때문에 같은 기준이 적용됐습니다.

아울러 장특공 혜택 자체의 유효 기간도 확인이 필요합니다.

개인이 아파트나 빌라를 구입해 등록하는 민간 매입임대는 2020년 12월 31일 이후 신규 등록분부터 장특공 혜택이 없어진 상태입니다. 그 이전에 등록해 현재까지 임대 의무 기간을 유지 중인 경우라면 지금도 이 요건이 유효하게 작동합니다.

취득세·재산세 감면은 5%와 무관한가요?

취득세 감면·재산세 감면은 관련 법령에 5% 증액 제한 요건이 포함돼 있지 않습니다. 민특법상 과태료는 나오더라도 이 혜택 자체는 받을 수 있습니다. 건강보험료 감면도 마찬가지로 5% 요건이 없었으나, 이 혜택은 2020년 12월 31일까지 등록한 사업자에게만 해당돼 이후 등록자는 적용 대상이 아닙니다.

자동 말소가 다가오거나 양도를 검토할 때 보유 기간 중 5%를 초과한 계약이 있었는지를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다. 특히 장특공을 목표로 임대를 유지해 온 경우라면 과거 계약 이력 점검이 필수입니다.