임대사업자 보증보험 전세가율 90%로 낮아진다 2026년 7월 전면 적용

전세가율 90% 기준, 실제로 얼마나 차이 납니까?

쉽게 말해, 집값의 90% 이하 전세만 임대 보증보험에 가입할 수 있게 됩니다.

주택 가격 산정 기준도 함께 바뀝니다. 기존에는 아파트 공시가에 150%를 곱했지만 개정 후에는 140%로 통일됩니다.

공시가 3억 원 아파트 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

현재 4억 5,000만원 전세로 임대 중이라면, 갱신 때 7,200만원 낮춘 금액을 맞춰야 보증보험 가입이 가능합니다.

또한 전세가율 계산 시 보증금만 따지는 게 아닙니다. 보증금 + 선순위 채권(임대인의 기존 대출) 합산으로 90% 이내인지 판단합니다.

집에 대출 1억 원이 있고 전세 보증금이 2억 원이라면, 합계 3억 원이 집값의 90% 이내여야 합니다. 대출이 있는 임대사업자는 실질적으로 설정할 수 있는 보증금이 더 좁아지는 구조입니다.

주택 가격 산정 방법도 달라집니다

국토교통부 민특법 시행령 개정안 기준으로 변경된 내용입니다.

• 공시가 배율 140% 통일 — 기존 130~190%로 주택 종류·가격대마다 달랐으나 단일화
• 신축 연립·다세대는 90% 별도 적용
• 감정평가는 공시가·실거래가가 없는 경우에만 사용 (기존: 감정가·공시가·실거래가 중 선택 가능)
• 감정평가 유효기간 2년 → 1년으로 단축

기존에 높은 배율을 적용하던 주택은 집값 산정액 자체가 낮아지게 됩니다.

보험료 부담과 보증 기간도 바뀝니다

임차인도 보험료의 25%를 부담하게 됩니다. 보증 기간은 임대차 계약 기간에 맞춰 통일됩니다.

2026년 7월 현재, 신규·기존 구분 없이 모든 등록 임대사업자에게 새 기준이 적용되는 시점입니다. 전세가율이 집값의 90%에 근접한 임대사업자라면, 다음 계약 전에 보증금과 선순위 대출을 합산해 본인 물건의 전세가율을 미리 점검해 두는 것이 안전합니다.