임대료 5% 인상 한도, 갱신 계약과 신규 계약에서 적용이 다릅니다

주택과 상가, 5% 인상 한도가 각각 어디에서 나오나요?

현행 기준으로 주택과 상가 모두 5% 인상 상한이 있지만, 근거 법률이 다릅니다.

상가임대차보호법의 5% 한도는 강행규정(당사자가 합의해도 바꿀 수 없는 법 규정)입니다. 계약을 갱신할 때도 똑같이 적용됩니다.

갱신이면 5%, 신규면 다르다는 게 무슨 의미인가요?

갱신 계약과 신규 계약을 구분하는 것이 핵심입니다.

• 갱신 계약: 계약갱신요구권을 행사하거나 기존 계약을 연장하는 경우 → 5% 초과 인상 불가
• 신규 계약: 이전 임대차 관계가 완전히 끝난 뒤 새로 체결하는 경우 → 5% 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있음

집주인이 5%를 넘는 인상을 조건으로 사실상 갱신을 거절하려는 경우라면, 초과분만 거부하면서 갱신 자체는 요구할 수 있습니다.

관리비를 올리면 5% 규제를 피할 수 있지 않나요?

등록 임대사업자는 임대료를 연 5% 이내로만 올릴 수 있는 대신, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 받습니다.

최근 임대료 대신 관리비나 옵션 사용료를 대폭 올려 사실상 임대료를 인상하는 사례가 늘었습니다. 원룸 9평짜리 관리비가 50만 원을 넘는 경우도 나타날 정도였습니다.

국토교통부는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령·시행규칙 개정을 통해 임대차계약 신고 시 관리비와 옵션 사용료를 함께 신고하도록 의무화했습니다. 내역을 공개해 편법 인상을 차단하는 조치입니다.

5%를 넘는 인상을 통보받았다면 어떻게 대응하나요?

임차인이 인상에 동의하지 않으면 임대인은 마음대로 올릴 수 없습니다. 집주인이 할 수 있는 법적 방법은 법원에 차임(월세) 증액 청구뿐입니다.

실제 대응 순서를 정리하면 다음과 같습니다.

1. 현재 계약이 갱신인지 신규인지 먼저 확인한다
2. 갱신이라면 현재 임대료의 5% 이내인지 계산한다 (예: 월세 100만 원 기준 → 5만 원까지만 인상 가능, 105만 원 상한)
3. 5%를 초과하면 초과분에 대해 거부 의사를 밝히고, 갱신 요구는 유지한다
4. 등록 임대사업자 주택이라면 관리비 인상도 함께 확인해 편법 여부를 파악한다