위반 건축물 이행강제금 임대차 분쟁 실제 사례와 조정 활용 방법 정리

1. 사례 개요 — 매수 시점에는 보이지 않던 위반 건축물

마포구에 위치한 한 음식점의 임대인은 노후 생활비를 목적으로 소규모 상가 건물을 매입하였습니다. 매수 직전 건축물대장과 등기부등본을 모두 확인하였으나, 매수 이후 구청으로부터 위반 건축물 시정 명령이 통보되었습니다.

매수 시점에 확인한 공적 장부에 위반 사항이 기재되어 있지 않았다는 점이 핵심 변수였습니다. 위반 건축물에 부과되는 이행강제금은 시정이 완료될 때까지 반복적으로 부과되는 구조이기 때문에, 시정 지연 시 누적 부담이 빠르게 증가합니다.

2. 양측 입장이 충돌한 지점

임대인은 매일 영업장을 방문해 계약 해지 또는 즉시 공사 진행을 요구하였고, 임차인은 영업 손실과 이전 부담 사이에서 결정을 내리지 못하는 상태가 이어졌습니다. 감정 대립이 격화되어 직접 대화로는 해결이 어려운 단계까지 진행되었습니다.

3. 조정 진행 방식 — '결론 유보'를 택한 이유

서울시 상가건물임대차 분쟁조정위원회는 위반 건축물 철거의 필요성에 양측 모두 합의한 점을 확인한 뒤, 일반적인 조정과 달리 그 자리에서 성립·불성립 결정을 내리지 않고 후속 협의 자리를 권고하는 방식을 택하였습니다.

1. 공통 원칙 확인 — 철거 진행 필요성에 양측이 동의함을 확인
2. 임대인 의무 명시 — 영업 손해 보전을 임대인이 부담하기로 표명
3. 전문가 3자 협의 권고 — 건축 전문가가 참여하여 공사 기간·시공 방법·잔여 공간 활용 방안을 함께 설계
4. 협의 시간 확보 — 즉시 결론 도출을 유보하고 협의 기간 부여
5. 사후 모니터링 — 담당자가 한 달간 양측과 진행 상황을 통화로 점검

결과적으로 공사 기간은 최대한 짧게 설정되었고, 그 기간 동안의 영업 손실은 임대인이 보전하는 방향으로 마무리되었습니다. 즉시 결론을 강요하지 않고 시간과 전문가 자원을 투입한 방식이 핵심 차별점이었습니다.

4. 서울시 상가건물임대차 분쟁조정 신청 방법

조정은 양측이 모두 응할 때 진행되며, 강제 출석 권한은 없습니다. 다만 본 사례처럼 임차인이 조정에 응하는 경우 임대인 또한 합의 동기를 갖게 되어 협의 진행이 가능해집니다.

5. 정리 — 본 사례에서 도출되는 시사점

• 매수 직전 건축물대장과 등기부등본 확인만으로 위반 건축물 존재를 완전히 배제하기는 어렵기 때문에, 현장 실측 비교를 병행할 필요가 있습니다.
• 위반 건축물이 사후 발견된 경우, 임차인의 영업 손실 보전 책임이 임대인에게 귀속되는 흐름이 본 사례에서 확인되었습니다.
• 감정 대립이 격화된 분쟁에서는 결론 즉시 도출형 조정보다 전문가 참여 협의 시간 부여형 조정이 더 실효성 있는 결과로 이어진 사례입니다.
• 위반 건축물 이행강제금은 1년 2회 한도로 반복 부과되며 시정 완료 시까지 누적되므로, 매도가 즉시 어려운 경우 신속한 시정 공사가 부담 최소화 방안이 됩니다.