위반건축물 양성화법 통과, 18개월 안에 근생빌라·다가구도 합법화 가능

어떤 건물이 신청 대상인가요?

2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물이어야 합니다. 건물 종류별 면적 기준(특정건축물 정리에 관한 특별조치법 기준)은 다음과 같습니다.

• 다세대주택: 전용 면적 85㎡ 이하
• 단독주택: 연면적 165㎡(약 50평) 이하. 165~330㎡(약 100평)는 지자체 조례에 따라 가능
• 다가구주택: 연면적 660㎡(약 200평) 이하
• 근생빌라: 근린생활시설(상가·사무실 등)로 허가받았지만 실제로 주택으로 쓰이는 건물도 포함 가능

기존보다 뭐가 달라졌나요?

이번 법에서 두 가지가 크게 완화됐습니다.

다가구주택 면적 기준이 2배 확대됐습니다. 이전에는 연면적 330㎡ 이하만 신청 가능했는데, 이번 법에서 660㎡ 이하로 넓어졌습니다. 기존 기준을 초과해 포기했던 건물이라면 다시 확인해볼 필요가 있습니다.

다세대주택 동의율도 낮아졌습니다. 기존에는 건물 소유자 전원(100%) 동의가 있어야 신청 가능했는데, 이번 법에서는 2분의 1 초과 또는 과반수 동의로 완화됐습니다. 구분소유자(한 건물 안에 나뉜 소유권자들) 중 일부가 반대해도 진행할 수 있게 됩니다.

합법화되면 어떻게 달라지나요?

위반건축물 상태에서 받는 주요 제한은 아래와 같습니다.

• 전세자금대출 → 금융기관 대출 거절
• 전세보증보험(주택도시보증공사·SGI서울보증 등) → 가입 불가 → 세입자 보증금 보호 어려움
• 매매 시 시세보다 낮은 가격 형성

합법화가 완료되면 이런 제한이 풀립니다. 대출과 보증보험 가입이 가능해지고, 매매 가격도 위반 건축물 할인분이 회복될 수 있습니다.

신청 기간과 절차에서 꼭 알아야 할 것

시행 시기는 공포 후 6개월 이후(약 2026년 11월 예정)이며, 시행일로부터 18개월 동안만 신청을 받습니다. 기간 내에 신청하지 못하면 다음 기회가 없습니다.

신청은 반드시 건축사(건축사사무소)를 통해서만 가능합니다. 건물주가 직접 신청하는 것이 아니라, 건축사가 건물 대장·위반 내용·실제 사용 현황을 확인하고 지자체에 신청합니다.

모든 위반건축물이 자동으로 구제되는 것은 아닙니다. 면적 기준 초과 또는 지자체 조례 미충족이면 신청 자체가 불가능하므로, 시행 전에 건축사와 먼저 상담해 해당 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.