월세 5% 초과 인상 요구, 이 경우엔 법적으로 거절할 수 있습니다
월세 재계약은 어떤 방식으로 이루어지느냐에 따라 임대료 인상 한도가 완전히 달라집니다. 계약갱신청구권(세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 법적 권리)을 행사하면 현행 주택임대차보호법에 따라 인상 폭을 직전 금액의 5% 이내로 막을 수 있습니다.
반면 집주인과 합의해 새로운 조건으로 재계약을 맺으면 5% 상한이 적용되지 않을 수 있어, 본인의 상황이 어느 유형에 해당하는지 먼저 파악하는 것이 핵심입니다.
월세 재계약 유형 3가지, 어떻게 다른가요?
만기가 다가올 때 계약이 이어지는 방식은 크게 세 가지입니다. 어떤 유형으로 처리되느냐에 따라 세입자가 주장할 수 있는 권리가 달라집니다.
| 유형 | 언제 발생 | 임대료 인상 한도 | 계약서 재작성 |
|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 만기 전 쌍방이 아무 연락 없음 | 기존 조건 그대로 유지 | 불필요 |
| 계약갱신청구권 행사 | 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 세입자가 요청 | 직전 금액의 5% 이내 | 조건 변경 시 권장 |
| 합의 재계약 | 집주인·세입자가 새 조건으로 다시 체결 | 5% 상한 미적용 가능 | 권장 |
계약갱신청구권은 언제까지 어떻게 통보해야 하나요?
주택임대차보호법에 따라 세입자는 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 집주인에게 알려야 합니다. 이 기간을 놓치면 청구권 행사가 어렵습니다.
- 통보 방법: 문자, 카카오톡, 내용증명 등 기록에 남는 방식 권장
- 5% 기준 예시: 월세 50만 원이라면 최대 2만 5천 원까지만 인상 가능(현행 주택임대차보호법 기준)
- 집주인 거절 사유: 본인·직계가족 실거주 등 법정 사유가 있으면 갱신 거부 가능
"보증금 올리고 월세는 내려줄게" 제안, 손해인지 어떻게 아나요?
집주인이 보증금과 월세를 서로 바꾸는 제안을 할 때는 전월세전환율(보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 기준 비율, 정부가 공표)로 직접 계산해 봐야 합니다.
계산 없이 구두로 합의하면 실질 부담이 오히려 늘어날 수 있습니다. 월세·보증금·관리비·특약 중 하나라도 바뀐다면 반드시 계약서를 새로 작성해 두는 것이 안전합니다.
묵시적 갱신이 됐는지 어떻게 확인하나요?
묵시적 갱신(아무 말 없으면 계약이 자동 연장되는 것)은 만기 전까지 집주인도 세입자도 아무 통보를 안 하면 자동으로 성립합니다. 성립하면 기존 조건 그대로 2년 연장되고, 세입자는 언제든 3개월 전 통보로 계약을 끝낼 수 있습니다.
- 핵심 쟁점: 집주인이 만기 2개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지했는지 여부
- 주의할 점: 계약서상 만기일과 실제 입주일·월세 송금일이 다를 수 있으니 두 날짜를 함께 정리해 두는 것이 좋습니다
만기가 6개월 이내라면 지금이 계약 유형을 점검하고 대응 방식을 정할 적기입니다. 계약갱신청구권 사용 여부는 한 번 결정되면 번복하기 어렵습니다.