월세 인상 한도 5%, 갱신청구권 쓸 때와 신규 계약 때 달라지는 것

5% 한도는 언제 생기고, 언제 사라지나요

주택임대차보호법(2026년 현행)에 따라, 세입자가 계약갱신청구권(2년 연장 요청 권리, 임차인 1회 한정)을 행사할 때만 임대료 인상 상한이 5%로 묶입니다.

신규 계약(처음 계약하거나, 갱신청구권 소진 후 다시 맺는 계약)에는 이 한도가 없습니다. 이 기준은 주거용 주택에만 적용되며, 상가·사무실 임대에는 별도 법규(상가건물 임대차보호법)가 따릅니다.

반전세라면 환산보증금 기준으로 5%를 계산합니다

보증금과 월세가 섞인 반전세는 전월세전환율(월세를 보증금으로 바꿀 때 쓰는 비율)을 적용해 전체를 보증금으로 환산한 뒤 5%를 계산합니다.

월세 인상분과 보증금 인상분을 합쳐서 5% 이내여야 합니다. 월세를 올리는 대신 보증금을 낮추거나, 반대 방식으로 조율하는 것도 가능합니다.

집주인이 5% 넘게 요구해도 거절할 수 있습니다

집주인이 한도를 초과한 인상을 요구해도, 세입자는 이를 거절할 권리가 있습니다. 집주인이 이를 이유로 갱신 자체를 거절하는 것도 법상 허용되지 않습니다.

단, 요구하는 대로 동의하면 초과분이 새 기준으로 굳어집니다. 갱신 전 꼭 확인할 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.

• 상한선 계산: 현재 임대료 × 1.05 (월세만 올릴 때)
• 반전세: 환산보증금 전체에 × 1.05 적용
• 5% 초과 요구 → 거절 가능
• 이미 동의했다면 → 새 기준으로 사실상 확정