월세 계약서 특약 문구 6가지, 빠뜨리면 보증금이 위험합니다

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11시간 전 · 조회수 0

월세 계약서 특약에 반드시 넣어야 할 6가지는 권리관계 변동 금지, 보증금 즉시 반환, 주요 설비 수선 책임 구분, 원상복구 기준, 관리비 항목 명시, 사기 예방 조항입니다. 하나라도 빠지면 나중에 분쟁이 생겼을 때 세입자 입장에서 주장하기 어렵습니다.

계약 직후에는 전입신고와 확정일자를 즉시 받아야 하며, 현행 기준 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 계약은 임대차신고 한 번으로 확정일자가 자동 부여됩니다.

구두로 "그렇게 하겠다"고 한 약속은 나중에 "그런 말 한 적 없다"고 하면 법적으로 입증하기 어렵습니다. 계약서 특약란에 직접 써야만 실제 분쟁에서 근거로 쓸 수 있습니다.

항목별로 특약에 뭘 적어야 하나요?

항목	특약에 담을 핵심 내용
권리관계	잔금일(남은 돈 치르는 날)까지 근저당·가압류 등 권리 변동 금지, 위반 시 해제·위약금
보증금 보호	계약 종료 또는 해지 사유 발생 시 보증금 즉시 반환
수선·비용	보일러·수도·전기 등 주요 설비 고장은 집주인 부담, 전등·건전지 등 소모품은 세입자 부담
원상복구	자연적 마모·오염은 복구 의무 없음, 고의·중과실로 훼손한 경우만 실비 정산
관리비·공과금	관리비 금액과 전기·수도·가스 포함 여부를 명확히 명시
사기 예방	등기부(부동산 권리관계를 기록한 공문서)·신분증 직접 확인 후 계약, 계약금은 소유자 명의 계좌로만 입금

잔금(입주 당일 내는 나머지 돈)을 치른 후에도 집주인이 근저당(집을 담보로 빌린 빚)을 새로 설정할 수 있습니다. 잔금 전만 막는 문구 하나로는 부족합니다.

잔금 전·후를 모두 막으려면 아래 두 문구를 계약서에 함께 적어야 합니다.

·임대인은 잔금 지급일까지 등기부상 권리관계를 변동시키지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금 및 손해배상금을 지급한다.

·전입신고 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 즉시 해지 및 보증금 전액 반환으로 한다.

많은 세입자가 퇴거 때 "다 세입자 책임"이라는 말에 과도한 수리비를 물어줍니다. 하지만 통상적인 사용으로 자연스럽게 낡아지는 부분(벽지 변색, 마루 마모 등)은 세입자 복구 의무가 없습니다.

계약서에 미리 적어두면 퇴거 때 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

보일러·수도·전기 등 주요 설비가 노후로 고장났다면 수리비는 집주인 부담입니다. 전등 교체·건전지 같은 소모품만 세입자가 냅니다.

계약서에 도장 찍은 날부터 최대한 빨리 두 가지를 처리해야 보증금이 법적으로 보호됩니다.

현행 기준으로 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 주택임대차계약신고(임대차신고제)를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 신고 한 번으로 확정일자까지 해결됩니다.

입주 당일 집 전체 상태를 사진으로 찍어두면 나중에 원상복구 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.