월세는 버리는 돈이다? 집 살 때 진짜 드는 비용을 계산해 보면 달라집니다

왜 "월세는 버리는 돈"이라는 생각이 생겼나요?

집을 사면 매달 은행 대출 이자를 내지만 그 과정이 쌓이면 결국 내 집이 된다는 논리입니다. 반면 월세는 돈을 내도 소유권이 생기지 않으니 사라지는 돈처럼 느껴집니다.

그러나 이 비교에는 빠진 항목이 있습니다. 집을 샀을 때도 돌려받지 못하는 비용이 여러 가지 생깁니다. 이를 회수 불가능한 비용(리커버 코스트)이라고 부릅니다.

집을 사면 매년 얼마가 회수 불가능하게 나갈까요?

10억 원짜리 집을 살 때 5억 원은 자기 돈, 5억 원은 은행에서 연 4%로 빌린다고 가정합니다.

• 은행 이자: 5억 원 × 4% = 연 2,000만 원
• 기회비용: 내 돈 5억 원을 주식·펀드 등에 투자했다면 얻을 수익(연 5% 가정) = 연 2,500만 원. 집에 묶어 두는 동안 포기한 수익이므로 역시 회수 불가능한 비용입니다.
• 수리·유지비: 집은 크고 작은 고장과 수리가 따라옵니다. 월세 거주 시에는 집주인 부담이지만 소유자가 되면 직접 내야 합니다.

세 가지를 합산하면 10억 원짜리 집에서 매년 약 5,000만 원(집값의 약 5%)이 돌아오지 않습니다.

같은 집을 월세로 살면 연 1,800만 원(월 150만 원 × 12개월, 시세 가정)이 나갑니다. 1,800만 원 < 5,000만 원이므로 단순 비용만 보면 월세가 유리합니다.

그럼 언제 집을 사는 게 더 유리해질까요?

위 조건에서 월세가 월 400만 원(연 4,800만 원)까지 올라가면 매입 비용(연 5,000만 원)과 거의 비슷해집니다. 임대료가 높을수록, 이자율이 낮을수록 매입 쪽이 유리해지는 구조입니다.

단, 이 계산은 집값이 변하지 않는다는 가정입니다. 집값이 오르면 매입이 유리해지고, 반대로 하락하면 대출을 안고 있는 상황에서 손실이 커집니다. 인구가 줄고 수요가 감소하는 지방에서는 집값 상승을 기대하기 어려운 사례도 늘고 있습니다.

그렇다면 집은 아예 안 사야 하나요?

자산 중 일부를 부동산에 두는 것 자체가 문제는 아닙니다. 다만 자기 재산의 대부분이 집 한 채에 묶이면 유동성(빠르게 쓸 수 있는 자금)이 낮아지고 리스크가 집중됩니다.

자산 형성 초기에는 주식·연금저축펀드처럼 확장성이 높은 자산에 먼저 투자하고, 어느 정도 자산이 쌓인 뒤 전체 자산의 30% 안팎에서 부동산 비중을 조절하는 방향이 제안됩니다. 집을 사기 전에 위 계산 틀에 자기 상황의 금리·임대료(2026년 현재 조건 기준)를 직접 대입해 비교해 보는 것이 시작점입니다.