역세권 신축 아파트가 위상재가 되는 이유와 용적률로 보는 개발 원가 구조
옥정 대방 5차 부지의 평당 낙찰가는 약 1,000~1,200만 원으로 인근 아파트 부지보다 높아 보이지만, 용적률(그 땅에 지을 수 있는 건물 연면적의 비율)로 환산하면 훨씬 싸게 취득한 것입니다. 총 용적률 600% 중 주거 420%까지 허용되는 구조여서, 최대 200%인 일반 아파트 부지보다 2.1배 더 많이 지을 수 있습니다. 여기에 대출 규제(DSR: 소득에서 빚 갚는 데 쓰는 비율 한도) 강화로, 역세권 신축 아파트는 이제 자산이 많거나 소득이 높은 사람만 진입 가능한 '위상재'의 성격까지 갖게 됐습니다.
땅값이 더 높은데 왜 싸게 취득했다고 하나요?
개발 원가에서 중요한 것은 평당 토지 가격 자체가 아니라 용적률 환산 원가입니다. 같은 면적의 땅이라도 더 높이, 더 넓게 지을 수 있다면 실질 원가는 낮아집니다.
2022년 11월에 낙찰된 회천 신도시 A6 아파트 부지는 평당 839만8천 원이었고 최대 용적률은 200%였습니다. 옥정 대방 5차 중심상업용지는 2023년 10월(총 1,200억)에, 복합용지는 2024년 3월(총 1,560억)에 평당 약 1,000~1,200만 원에 낙찰됐지만, 총 용적률 600% 중 주거 용도로 420%까지 허용됩니다.
| 구분 | 회천 신도시 A6 | 옥정 대방 5차 |
|---|---|---|
| 낙찰 시점 | 2022년 11월 | 2023년 10월 / 2024년 3월 |
| 평당 낙찰가 | 839만8천 원 | 약 1,000~1,200만 원 |
| 주거 용적률 | 200% (최대) | 420% (총 600% 중 주거 부분) |
| 용적률 효용 배율 | 1배 | 약 2.1배 (420÷200) |
| 용적률 환산 실질 원가 | 839만8천 원 | 839만8천 원 × 2.1 ≈ 1,764만 원 가치를 1,000~1,200만 원에 취득 |
숫자로 보면 평당 가격은 대방 5차가 더 비싸지만, 2.1배 더 많이 지을 수 있으니 실질 원가는 되려 낮습니다.
다른 개발사들은 왜 입찰을 피했나요?
용적률 효용이 높음에도 경쟁 입찰이 거의 없었던 이유는 상업 비율 의무 때문입니다. 총 용적률 600% 중 30%(180%)는 반드시 상업시설로 채워야 한다는 조건이 붙어 있었습니다. 주거(아파트)는 70%(420%)에 한정됩니다.
상업시설은 아파트에 비해 공실(비어 있는 공간) 위험이 크고 분양이 어렵습니다. 이 리스크 때문에 대부분의 건설사가 입찰을 포기했고, 대방건설은 사실상 단독으로 낙찰받아 낮은 경쟁 없이 땅을 확보할 수 있었습니다. 상업 30% 의무는 쇼핑몰·오피스텔 등으로 채워 요건을 맞췄습니다.
호수공원 방향에 아파트 대신 아파텔이 들어간 이유는 무엇인가요?
LH(한국토지주택공사)가 개발한 지구의 아파트에는 분양가상한제(분상제)가 적용됩니다. 분양가에 상한선이 정해져 있어 조망이 아무리 좋은 위치여도 추가 가격을 받을 수 없습니다.
반면 아파텔(오피스텔 형태로 지은 주거시설)은 분양가상한제 적용 대상이 아닙니다. 개발사 입장에서는 상업 30% 의무를 채우면서 조망 프리미엄을 최대한 회수하려면, 호수공원이 보이는 방향에 상한 없이 높은 가격을 받을 수 있는 아파텔을 배치하는 것이 현행 법규 안에서 유일한 선택입니다. 가격 제한을 받는 아파트는 반대 방향에 배치됩니다.
역세권 신축 아파트가 '위상재'라는 게 무슨 뜻인가요?
현재 역세권 신축 아파트는 세 가지 성격을 동시에 갖는다는 분석이 있습니다.
| 성격 | 설명 |
|---|---|
| 투자재 | 보유 후 매도 시 차익을 기대할 수 있는 자산 |
| 소비재 | 시간이 지나면 노후화되어 가치가 서서히 하락하는 재화 |
| 위상재(위상제) | 특정 자산·소득 기준을 갖춘 사람만 진입 가능한 재화 |
위상재란 일정 경제력이 없으면 접근조차 어려운 재화를 뜻합니다. 빌라·다세대·다가구 같은 비아파트가 규제 강화 이후 가치를 잃으면서 수요가 아파트, 그중에서도 역세권 신축으로 집중됐습니다. 동시에 DSR 규제로 대출 가능 한도가 소득에 묶이면서, 역세권 신축에 입주하려면 기존 자산을 처분해 갈아타거나 고소득을 증명해야 합니다. 이 두 조건을 충족하는 계층에게만 진입이 가능해지면서 신축 아파트가 '위상재'의 성격을 갖게 된다는 분석입니다.
그래서 어떻게 하면 되나
새 아파트 분양가가 높다고 느껴질 때는 평당 토지 가격만이 아닌 용적률 환산 원가를 함께 따져보면 개발사의 실제 수익 구조를 더 정확하게 판단할 수 있습니다. 대출 규제가 계속 강화되면 역세권 신축으로 갈아탈 수 있는 기회가 줄어들 수 있으므로, 이동 시점에 대한 검토를 미리 해두는 것이 좋습니다.