실거주 이유로 갱신 거절한 집주인, 이 4가지를 직접 증명해야 합니다

계약갱신청구권에서 '실거주 거절'이 무엇인가요?

계약갱신청구권(세입자가 계약 만기 후 2년 더 연장을 요구할 수 있는 권리)은 2020년 7월 임대차 3법과 함께 도입됐습니다.

이 권리 덕분에 세입자는 집주인이 싫어해도 최소 한 번은 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 단, 집주인이 그 집에 직접 살려는 경우라면 법적으로 갱신을 거절할 수 있습니다.

문제는 이 예외 조항을 악용하는 사례가 끊이지 않았다는 점입니다. "나 살겠다"고 내보낸 뒤 곧바로 다른 세입자를 들이는 경우가 대표적입니다.

대법원이 처음으로 정한 실거주 증명 기준 4가지

2023년 12월, 대법원은 실거주 갱신 거절 분쟁에서 처음으로 명확한 기준을 내놨습니다. "실거주 의사가 있다는 것은 집주인이 직접 증명해야 한다"는 것이 핵심입니다.

1·2심은 집주인의 갱신 거절이 정당하다고 봤지만, 대법원은 이를 뒤집고 사건을 돌려보냈습니다.

법원이 실거주 의사를 판단하는 기준은 4가지입니다.

이 4가지를 집주인이 설득력 있게 입증하지 못하면, 법원이 갱신 거절의 정당성을 인정하지 않을 수 있습니다.

집주인이 거짓으로 실거주를 주장했다면?

갱신 거절 후 집주인이 실제로 살지 않고 다른 세입자를 들인 사실이 확인되면, 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 손해배상 청구는 위 대법원 판결과 별개로 진행할 수 있습니다. 실거주 소송에서 졌더라도, 집주인이 다른 세입자를 받은 사실만 확인되면 청구가 가능합니다.

이사 후 주민센터에서 주민등록 조회를 해보거나, 이웃을 통해 거주 여부를 확인하는 방법이 현실적입니다. 이상하다는 느낌이 들었다면, 이사 후에도 관련 기록을 남겨두는 것이 나중을 대비하는 데 도움이 됩니다.