신축상가 전용 10평에 분양가 10억이면 기대수익 맞추려면 월세 300만원인데
상가 투자 공부를 하다가 저는 수익 구조 계산이 안 맞아서 글 남깁니다
분양가 10억짜리 상가 기준으로 보증금 1억 받으면 실투자금 9억
여기에 기대수익률 4% 적용하면 연 3,600만 원이고 월로 나누면 300만 원
이 월세를 임차인이 내야 투자자가 본전인 거잖아요
근데 이 300을 감당할 수 있는 업종이 전용 10평 상가에서는 거의 없다더라고요
커피숍 임대료 적정 비중이 매출의 17% 수준이라는데
일반 커피숍은 실제로 25~30%, 심한 데는 40%까지 나간다니까요
그러면 임차인이 오래 못 버티는 건 당연한 결과고
임대인이 높은 임대료 계속 고집하면 결국 상권 자체가 서서히 죽는 구조로 가게 되죠
지식산업센터도 비슷한 패턴이라는데 활황이 오면 3년 뒤에 반드시 터진다는 얘기도 들었어요
선분양으로 수만 채 팔고 나서 잔금 때 임대 안 맞춰지면
대출 이자에 공실 관리비까지 2~3년 쌓이면 버텨내기 어렵고
실제로 경매 물건이 1년만에 5배 늘었다는 게 그걸 보여주는 것 같고요
제가 이해한 게 맞는지 몇 가지 여쭤봐도 될까요
- 기존 월세 맞춰진 상가가 시세차익 없는 대신 안정적이라는 게 맞는 이해인가요
- 지식산업센터 경매 5배 늘었다는 게 저가매수 타이밍인지 아직 하락 중인 신호인지 판단이 어렵습니다
- 상권이 죽기 시작하면 임대료 내려도 임차인이 안 들어온다는 게 일반적인 현상인지요
상가 투자 경험 있으신 분들 의견 부탁드립니다
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댓글 (7) >
- 월세 300 계산은 맞아요. 근데 그게 핵심이 아니라 그 300을 낼 수 있는 업종이 없다는 게 진짜 문제예요. 커피숍 기준으로 임대료 비중 17%가 적정이면 월매출 1,750만 원 이상이어야 하는데 전용 10평에서 그게나오는 업종이 없어요 그래서 처음부터 공실 날 수밖에 없는 구조예요
- 분양가 10억에 전용 10평이 진짜 실제 사례인가요 ;; 평당 1억이 넘는 건데 임차인이 버텨낼 수가 없겠네요
- 이자에 공실 관리비까지 합치면 2~3년만 지나도 정말 감당이 안 돼요
- 그럼 분양받은 사람들 지금 공실 안고 이자만 내는 거겠네요 ㄷㄷ
- 경기권 신도시 중심상권 최근 분양 보면 실제로 그렇게 나와요
- 저 홍대 쪽 상가 있는데 임대료 낮춰도 요즘 안 들어와요 몇 년 전이랑 유동인구 체감이 많이 달라요 상권이 죽기 시작하면 가격 내려도 안 살아난다는 거 피부로느끼는 중이에요
- 질문 1번은 맞게 이해하신 거예요 기존 월세 맞춰진 상가에서 시세차익 없는 게 포기가 아니라 원래 상가 투자 구조가 그거예요 신축에서 시세차익까지 바라는 게 구조적으로 무리인 거고 그 욕심이 공실 만드는 원인이에요
- 성장기 상권이냐 아니냐가 핵심이군요 감사합니다
- 그래도 신흥상권 초기에 들어가면 기존 상가도 시세 오르는 경우 있지않나요
- 성장기 상권이면 가능하죠 지금 얘기는 죽어가는 상권 기준이라서요
- ㅇㅇ 그건 그렇네요
- 이자 관리비 공실 삼관왕ㅋㅋㅋ
- 경매 5배 늘었다는 게 저가 타이밍이라고 보는 분들 주변에 있는데 ㄹㅇ 아직 이른 것 같아요 1 경매 늘어나는 건 공급이 아직 소화 안 됐다는 신호고 바닥이 아니라 하락 중인 거예요 2 채워지기 시작하는 게 확인되고 시세가 살짝이라도 올라오는 움직임 보일 때 들어가도 충분해요 3 경매 많다고 저점이다 보는 건 중간에 잡는 경우가 대부분이에요
- 가산 디지털 단지도 예전에 한번 크게 빠졌다가 채워지고 올랐는데 거의 10년 가까이 걸렸어요 이번 지식산업센터는 규모가 워낙 커서 그보다 더 길어질 수도 있겠다 싶어요