세입자 퇴거·역전세·반전세 전환, 보증금 반환 주담대 조건 정리

어떤 주택이 담보가 되고, 어떤 건 안 되나요?

담보로 인정되는 주택은 아파트(나홀로 아파트 포함), 세대주택·연립(빌라), 도시형생활주택, 단독주택, 주거형 오피스텔입니다.

반면 단가구 주택과 빌라 지하층 세대는 대출 취급이 되지 않습니다. 지하층 여부는 담보 가능 여부를 결정하는 중요한 기준이므로 신청 전에 반드시 확인이 필요합니다.

시세 기준도 주택 유형에 따라 다릅니다. 아파트는 KB시세를 적용하고, KB시세가 없는 나홀로 아파트나 빌라 등은 감정 가격을 기준으로 한도를 산정합니다.

1주택자와 다주택자, LTV 한도가 얼마나 다른가요?

투기지역은 2026년 현행 기준으로 서울 서초구·강남구·송파구·용산구 네 곳입니다. 같은 조건의 주택이라도 투기지역이면 한도가 낮아집니다. 담보 명의와 관계없이 대출을 신청하는 사람(차주)이 다주택자라면 다주택 기준이 적용됩니다.

퇴거·역전세·반전세 전환, 상황마다 한도 계산이 다른가요?

목적에 따라 계산 방식이 다릅니다.

① 세입자 퇴거 자금

LTV 최대 한도까지 대출이 가능합니다. 단, 대출금 지급 후 임차인(세입자)이 전출 신고를 완료하는 것이 조건입니다.

예) LTV 한도 5억 → 대출 가능 금액 5억

② 역전세로 보증금 일부 반환

역전세란 전세 시세가 떨어져 기존 보증금보다 낮은 금액으로 계약을 갱신해야 하는 상황입니다. 이때 줄어든 금액만큼 집주인이 세입자에게 돌려줘야 합니다. 대출 한도는 'LTV 한도 - 갱신 보증금'으로 계산합니다.

예) LTV 한도 7억, 기존 보증금 6억 → 역전세로 갱신 보증금 5억

→ 대출 가능 금액 = 7억 - 5억 = 2억

③ 전세를 월세·반전세로 전환할 때

반전세 전환이란 전세 보증금을 낮추고 월세를 받는 형태로 계약을 바꾸는 것입니다. 보증금이 줄어든 만큼 집주인이 차액을 돌려줘야 하는데, 이 경우도 대출로 해결할 수 있습니다. 한도는 'LTV 한도 - 전환 후 보증금'으로 계산합니다.

예) LTV 한도 7억, 기존 전세 보증금 6억 → 월세 전환 후 보증금 1억

→ 대출 가능 금액 = 7억 - 1억 = 6억

금리와 상환 조건도 확인해 두면 좋습니다. 대출 금리는 2025년 6월 기준 연 4.1~4.8% 수준이며, 5년 고정 후 변동 방식과 6개월 변동 방식 중 선택할 수 있습니다. 대출 기간은 최장 40년, 거치기간(원금은 안 갚고 이자만 내는 기간)은 최장 3년까지 가능합니다.

단기 사용 후 조기 상환할 계획이라면 중도상환수수료 면제 비율을 신청 시점에 미리 선택해 두는 것이 비용을 줄이는 데 유리합니다. 면제 옵션은 10%·30%·50% 중 하나로 정할 수 있고, 수수료 자체는 최초 3년간 0.6~0.98% 범위로 적용됩니다. 실제 금리는 개인 소득·부채 상황과 선택 조건에 따라 달라집니다.