서울 전세 5,500만원 먼저 보호받는다는데, 기준이 계약일이 아닙니다

경매가 나도 세입자가 먼저 받는 돈이 있습니다

집이 경매로 넘어가면 보증금을 못 받을 것 같아 두렵죠. 하지만 법은 일정 조건을 갖춘 세입자에게 은행(근저당권자)보다 먼저 보증금 일부를 돌려받을 권리를 줍니다. 이것이 소액임차인 최우선변제금 제도입니다.

'소액임차인'이란 보증금이 지역별 기준 이하인 세입자를 말합니다. '최우선변제금'이란 그 세입자가 경매에서 누구보다 먼저 돌려받을 수 있는 금액입니다. 은행 입장에서는 이 금액만큼 대출 한도에서 미리 빼야 해서, 이를 방공제(방을 공제한다)라고도 부릅니다.

2026년 기준, 지역별 금액은 얼마인가요?

주택임대차보호법 시행령 기준, 2023년 2월 21일부터 시행 중인 금액입니다. (2026년 현재 동일 기준 유지)

적용 지역은 집이 있는 위치 기준입니다. 아파트·빌라·단독주택 등 주거용 건물에 적용되며, 상가나 사무용 오피스텔 등에는 별도 기준이 있습니다.

내 계약일이 기준이 아닌 이유가 뭔가요?

많은 분들이 "2026년에 계약했으니 2026년 기준이 당연히 적용되겠지"라고 생각합니다. 그런데 틀렸습니다.

최우선변제금 기준일은 내 계약일이나 전입신고 날짜가 아닙니다. 그 집에 처음으로 근저당(빚)이 설정된 날짜의 법령이 적용됩니다. 법이 개정될 때마다 보호 금액이 올라갔기 때문에, 근저당 설정일이 오래됐을수록 당시 기준의 낮은 금액이 그대로 적용됩니다.

실제 예를 들면 이렇습니다.

재건축 전 오래된 빌라, 연식이 오래된 구축 건물은 이런 경우가 많습니다. 계약서 날짜가 최근이라도 최초 근저당이 10년 전 것이라면 10년 전 기준이 그대로 적용됩니다.

등기부등본 을구에서 날짜 확인하는 방법

방법은 생각보다 간단합니다.

1. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 해당 집 등기부등본을 발급합니다
2. 을구(乙區) 항목을 봅니다 — 담보권과 근저당 내역이 적힌 곳입니다
3. 가장 오래된 근저당의 접수일(설정일)을 확인합니다
4. 그 날짜 기준 당시 법령상 최우선변제금이 내게 적용되는 금액입니다

현재 내 보증금이 소액임차인 기준 이하인지, 그 날짜 기준 법령에서도 범위에 들어오는지를 함께 확인하면 됩니다. 계약 전에 한 번, 갱신 전에 한 번 확인하는 것만으로도 예상치 못한 손해를 막을 수 있습니다.