서울 전세 매물이 씨가 마르고 월세가 급등한 구조적 이유

서울에 아파트 공급이 부족한 근본 이유는 무엇인가요?

서울에는 아파트를 새로 지을 빈땅(택지)이 없습니다. 새 아파트를 공급할 수 있는 방법은 기존 건물을 허물고 다시 짓는 재건축·재개발·리모델링뿐입니다. 이 방식은 기존 건물을 없애고 새로 올리는 것이라 세대 수가 크게 늘지 않습니다.

이런 구조 때문에 서울은 수요가 늘어도 공급이 따라가지 못합니다. 도쿄·뉴욕·런던·싱가포르 같은 주요 도시들도 비슷한 문제를 안고 있습니다. 수요가 가장 많이 몰리는 도시는 공급만으로 가격을 잡기 어렵다는 것이 공통점입니다.

왜 하필 지금 전세 매물이 이렇게 줄었나요?

전세 매물 감소는 두 방향에서 동시에 왔습니다.

공급 측: 전세자금 대출 축소, 비거주 1주택자 전세자금 대출 제한, 토지거래허가구역(특정 지역 내 부동산 거래를 사전 허가제로 묶는 제도) 내 실거주 의무 강화 등 정책이 전세 공급을 줄이는 방향으로 작용했습니다. 집주인이 전세를 내놓을 이유가 줄어든 것입니다.

대안 소멸: 이전에는 아파트 전세가 비쌀 때 다세대빌라로 옮기는 선택지가 있었습니다. 과거 서울에서 아파트와 다세대빌라는 연간 비슷한 규모로 공급됐습니다. 그러나 2020년대 전세사기 문제가 불거진 이후 빌라를 기피하는 분위기가 퍼지면서 신규 공급이 크게 줄었습니다. 아파트 전세를 받쳐주던 안전망이 사라진 셈입니다.

월세로 시장이 바뀌는 게 왜 문제인가요?

국토교통부가 매년 실시하는 주거실태조사에 따르면 임차인 대다수는 여전히 전세를 원합니다. 그러나 전세 물량이 부족하고, 있어도 보증금이 크게 올라 감당하기 어려운 경우가 늘고 있습니다. 결국 원치 않더라도 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이 됩니다.

월세는 수요가 몰리면 가격이 오릅니다. 전세를 구하지 못한 사람들이 월세로 이동하면서 원래 물량도 많지 않던 월세 시장에 수요가 집중됐고, 이것이 월세 급등으로 이어졌습니다. 2026년 기준 월세 상승률은 역대 최고 수준으로 나타나고 있습니다.

서울 전월세가 규제해도 잡히지 않는 이유는 뭔가요?

현재 집을 주로 사는 것은 생애 최초로 집을 마련하는 무주택 30대와 더 좋은 집으로 갈아타는 1주택자입니다. 규제는 주로 다주택자를 겨냥해 설계됐는데, 정작 시장을 움직이는 수요는 그 대상이 아닌 것입니다.

또 서울에 집이 있으면 지방 주택을 추가로 살 때도 중과세(보통보다 높은 세율 적용)가 됩니다. 이 때문에 지방에 거주하는 사람도 지방 집 대신 서울 아파트를 사러 오는 현상이 생깁니다. 지방까지 규제를 강화할수록 유동성(투자 자금)이 서울로 더 집중되는 역효과가 나타날 수 있다는 지적입니다.

강남구는 출퇴근하는 직장인 수가 강남구 거주 인구보다 훨씬 많습니다. 좋은 일자리가 몰려 있는 지역은 그 주변 집값이 오를 수밖에 없는 구조여서, 서울 내에서도 강남·서초·송파구와 바로 인접한 경기 과천·성남 지역이 서울 일부 지역보다 비싼 현상이 나타나고 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

전세를 구하는 경우라면 계약 전에 해당 단지의 전세 매물 수를 확인하고, 보증금 반환 보증보험(주택도시보증공사 HUG 또는 주택금융공사 HF에서 가입 가능)으로 보증금을 보호하는 방안을 함께 검토하는 것이 좋습니다. 국토교통부 주거실태조사 결과 집을 구매한 뒤 이사 없이 거주하는 평균 기간은 약 11년으로, 매매로 전환할 여건이 된다면 장기적 관점에서도 따져볼 만합니다.