서울 아파트 전세 매물 62% 급감과 역대 최고 전세가 만든 3중 구조 분석

1. 서울 아파트 전세 매물 연도별 추이

2026년 4월 기준 서울 아파트 평균 전세 가격은 6억 8,147만 원으로 통계 집계 이래 역대 최고치입니다. 전세 수급 지수는 108.4로 2022년 6월 이후 약 5년 만에 최고 수준을 기록했습니다. 강북구 3,830세대 대단지에서 전세 매물이 3건에 불과하고, 올해 초 4억 원대였던 전세가가 불과 수개월 만에 5억 5,000만 원까지 상승한 사례가 대표적입니다.

2. 전세 공급을 막는 3중 잠금 구조

잠금 ① 매매 거래 위축 → 기존 매물 잠김

집값 방향성이 불확실해지면 집주인은 매각을 포기하고 기존 전세를 유지하는 선택을 합니다. 매매 거래가 줄면 이사 수요가 감소하고, 이사가 줄면 전세 매물이 시장에 재순환되지 않습니다. 거래 절벽과 전세 공급 절벽이 동시에 발생하는 이중 잠김 현상입니다.

잠금 ② 고금리 기조 → 월세 전환 가속

한국은행 기준 금리가 0.5%에서 3.5%로 3%포인트 상승하면서 전세 보증금 운용 수익의 매력이 줄고, 집주인들이 매달 현금이 유입되는 월세를 선호하게 되었습니다. 전세 계약 하나가 월세로 전환될 때마다 시장에서 전세 매물 하나가 구조적으로 사라집니다.

잠금 ③ 입주 물량 급감 → 신규 공급 차단

2020~2021년 인허가 감소와 공사비 급등에 따른 착공 지연이 3~5년의 시차를 두고 입주 절벽으로 이어졌습니다. 전세 수요는 23만 5,000호로 추산되는 반면 신규 입주 물량은 8만 9,000호에 불과해 약 14만 6,000호의 공급 부족이 예상됩니다.

3. 전세가 상승이 갭투자 유인을 되살리는 악순환

서울 아파트 전세가율은 2023년 역전세 국면에서 일부 지역 50%대까지 하락했다가 현재 60~70%대로 회복되는 흐름을 보이고 있습니다. 전세가와 매매가의 갭이 줄면 갭투자 유인이 되살아나고, 갭투자가 매물을 흡수하면 전세 임차인이 갭투자 자금 구조에 종속되면서 전세 공급이 재차 잠기는 자기 강화적 순환이 형성됩니다.

2015~2016년에도 저금리 기조와 이주 수요 급증이 겹치면서 강남구·마포구 등 주요 지역의 전세가율이 70~80%까지 상승한 전례가 있습니다. 현재는 고금리 환경이 더해진 탓에 월세 전환 압력이 훨씬 강하게 작동하고 있다는 점에서 차이가 납니다. 임대차 3법이 2020년 7월 시행된 이후 신규 계약 시 집주인들이 향후 4년치 예상 임대료를 한꺼번에 반영해 호가를 끌어올린 영향도 구조에 내재되어 있습니다.

4. 전세 시장 판단을 위한 3가지 핵심 지표

1. 매매 거래량 — 거래 절벽이 지속되면 전세 재순환도 없습니다.
2. 월세 전환 비중 — 전세 계약 비중이 회복되어야 공급 구조 개선이 시작됩니다.
3. 1~2년 후 입주 물량 — 신규 입주가 원활해야 전세 순환의 시작점이 열립니다.

이 세 지표가 동시에 악화되고 있다면 전세 시장은 구조적 공급 제한 국면에 진입한 것으로 판단할 수 있으며, 가격 상승 압력은 상당 기간 지속될 가능성이 높습니다.

5. 결론

공급 정책 발표에서 실제 입주까지 최소 3~5년의 시차가 발생하는 구조적 특성상, 현재의 전세 공급 부족은 단기 해소가 어렵습니다. 매매 위축·고금리·입주 절벽이라는 3중 잠금 구조가 동시에 유지되는 한 서울 전세 시장의 수급 불균형은 지속될 전망입니다.