상가 직거래로 권리금 계약할 때 인수자가 손해 보는 이유

직거래로 권리금 계약하면 왜 인수자가 불리한가요?

권리금이란 영업 권리, 시설, 단골 고객 같은 무형·유형 자산의 대가로 기존 임차인이 새 임차인에게 받는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법에서 법적으로 인정하고 있지만, 주택과 달리 보호 장치가 상대적으로 약하고 분쟁이 생겼을 때 해결도 복잡합니다.

직거래가 인수자에게 불리한 핵심 이유는 정보 비대칭입니다. 가게를 넘기는 임차인은 매장의 실제 상황을 전부 알고 있는 반면, 인수하려는 쪽은 앱에 올라온 정보와 눈에 보이는 것만 보고 결정합니다. 가게를 내놓기 전 단기간 마케팅을 집중해 방문객을 늘리고 매출이 잘 나오는 것처럼 보여준 뒤 권리금을 높게 받는 방식도 실제 발생합니다. 중개 없이 진행하면 협상력이 떨어지고 시세 비교 기준도 없어 적정 금액을 판단하기 어렵습니다.

실제 어떤 일이 생겼나요?

한 사례에서는 1년 가까이 인수자를 찾지 못하던 자영업자가 앱에 권리금을 1억 원으로 올렸습니다. 협상 끝에 8천만 원에 직거래로 계약이 체결됐지만, 막상 운영해보니 하루 매출이 30만 원에도 미치지 못했습니다.

장비는 인수 직후부터 계속 수리가 필요했고 관리비도 처음 들은 것보다 많았습니다. 20평 규모 카페를 새로 인테리어하면 1억 원 이상이 드는데, 이 수준의 매출로는 그 비용을 회수하기도 어렵습니다. 실제 상황을 감안하면 2~3천만 원 이하가 적정했던 가게를 훨씬 비싸게 인수한 셈이었습니다.

놓치기 쉬운 비용이 하나 더 있습니다. 임대차 계약 종료 시 기존 시설을 모두 철거하고 원상복구(처음 분양 상태로 되돌리는 것)까지 해야 하는데, 이 작업 자체가 또 다른 인테리어 공사 수준의 비용입니다.

상가 임대차 계약서를 공인중개사가 작성하더라도 권리금 양도·양수 계약은 당사자끼리 별도로 처리하는 경우가 많습니다. 이 계약서도 반드시 함께 검토받아야 합니다.

수천만 원이 오가는 권리금 계약을 앞두고 있다면, 계약 전문 공인중개사에게 시세 확인과 계약서 검토를 먼저 받는 것이 직거래로 아끼려 했던 중개 수수료보다 훨씬 적은 비용으로 큰 손해를 막는 방법입니다.