상가 전월세 전환율 두 가지 계산 공식과 5% 인상 룰 함께 계산하는 방법
상가·사무실 임대차에서 전월세 전환율(보증금 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 법정 비율)은 상가건물임대차보호법 제12조와 시행령에 따라 두 가지 공식으로 각각 계산해 낮은 값을 적용합니다. 계약 갱신 시 5% 임대료 인상(제4조)과 전환율 계산이 동시에 걸리는 경우, 순서를 잘못 잡으면 최종 월세가 달라집니다. 주택과 달리 상가 전환율 정보는 인터넷에 잘 나와 있지 않아 상가 임대인·임차인·공인중개사 모두 직접 계산법을 알아 두어야 합니다.
상가 임대료에 적용되는 법 조항은 무엇인가요?
상가건물임대차보호법(줄여서 상임법)에서 임대료와 관련된 조항은 두 가지입니다.
| 조항 | 내용 |
|---|---|
| 제4조 | 계약 갱신 때 임대료(보증금·월세) 인상 상한을 5%로 제한 |
| 제12조 + 시행령 | 전월세 전환율(보증금 ↔ 월세 전환 시 계산 공식) 규정 |
제4조의 5% 상한은 보증금과 월세에 각각 적용됩니다. 보증금 5%·월세 5% 인상을 동시에 할 수 있고, 실무에서는 보증금은 그대로 두고 월세만 올리는 경우가 많지만 원칙적으로는 둘 다 올릴 수 있습니다.
전월세 전환율 공식은 어떻게 되나요?
상임법 시행령은 두 가지 계산 방식을 모두 써 보고 낮게 나온 값을 적용하도록 정하고 있습니다.
| 방식 | 공식 | 고정 여부 |
|---|---|---|
| 방식 1 | 낮아진 보증금 × 12%(연 1할 2푼) ÷ 12개월 | 시행령에 고정 |
| 방식 2 | 낮아진 보증금 × 한국은행 기준금리 × 4.5배 ÷ 12개월 | 기준금리만 변동 |
12%와 4.5배는 상임법 시행령에 고정된 수치입니다. 기준금리만 시기마다 달라지기 때문에 계약 시점의 현행 기준금리를 확인해야 합니다.
예시: 보증금 2,000만 원·월세 100만 원 계약에서 임차인이 보증금 1,000만 원을 빼 달라고 요청한 경우(2026년 6월 기준금리 2.5% 적용)
낮아진 보증금: 1,000만 원
| 계산 과정 | 월 전환액 | |
|---|---|---|
| 방식 1 | 1,000만 원 × 12% ÷ 12개월 | 월 10만 원 |
| 방식 2 | 1,000만 원 × 2.5% × 4.5 ÷ 12개월 | 월 9만 3,750원 |
방식 2가 낮으므로 월세에 9만 3,750원을 더합니다. 최종 월세: 100만 원 + 9만 3,750원 = 109만 3,750원.
5% 인상과 전환율이 한꺼번에 걸리면 어떻게 계산하나요?
계약 갱신 때 5% 인상을 하면서 임차인이 "보증금을 낮추고 월세를 더 내겠다"고 하면, 두 계산을 인상 먼저, 전환율 나중 순서로 합칩니다.
예시: 보증금 2,000만 원·월세 100만 원 → 5% 인상 후 보증금을 1,000만 원으로 낮추는 경우(기준금리 2.5%)
| 단계 | 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| ① 5% 인상 후 보증금 | 2,000만 원 × 1.05 | 2,100만 원 |
| ② 5% 인상 후 월세 | 100만 원 × 1.05 | 105만 원 |
| ③ 보증금 감소분 확인 | 2,100만 원 − 1,000만 원 | 1,100만 원 감소 |
| ④ 전환율 추가 월세(방식 2) | 1,100만 원 × 2.5% × 4.5 ÷ 12개월 | 약 10만 3,125원 |
| ⑤ 최종 월세 | 105만 원 + 10만 3,125원 | 약 115만 원 |
방식 1(1,100만 원 × 12% ÷ 12 = 11만 원)보다 방식 2(10만 3,125원)가 낮으므로 방식 2를 씁니다. 현장에서는 단수를 맞춰 115만 원 수준에서 합의하는 경우가 많습니다.
그래서 어떻게 하면 되나
상가 계약 갱신에서 보증금 변경이 생기면 5% 인상을 먼저 적용해 새 보증금·월세를 구한 뒤, 낮아진 보증금에 대해 방식 1·방식 2를 각각 계산해 낮은 값을 월세에 더하면 됩니다. 계약 시점의 한국은행 기준금리(한국은행 공식 홈페이지에서 확인)를 방식 2에 넣고, 방식 1의 12%와 비교해 낮은 쪽을 고르는 것이 핵심입니다.