상가 월세 10년 동결 후 75% 인상 요구, 법원이 인정한 금액은

"10년 안 올렸으니 한꺼번에 올려도 된다"는 법적으로 통할까요?

통하지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 임대료 인상 상한을 직전 차임 기준 연 5% 이내로 제한하고 있습니다. 이 5% 상한은 강행규정(당사자가 합의해도 어길 수 없는 규정)이기 때문에, 집주인이 10년간 스스로 인상을 하지 않은 사정을 나중에 세입자에게 전가하는 것은 허용되지 않습니다.

2023년 9월 서울 법원은 이 논리를 명확히 정리한 판례를 남겼습니다. 서울 관악구 봉천동 분식집에서 보증금 500만 원, 월세 20만 원으로 10년을 영업해 온 세입자가 2023년 4월부터 35만 원(75% 인상)으로 올리겠다는 통보를 집주인에게 받은 사건에서, 재판부는 "누적 인상론을 전면 인정할 수 없다"고 분명히 밝혔습니다. 10년간 올리지 않은 것은 집주인의 선택이었고, 그 선택의 결과를 이제 와서 세입자에게 전가할 수는 없다는 취지입니다.

그런데 왜 법원은 21만 원이 아니라 27만 원을 인정했나요?

재판부는 5% 상한 위반을 인정하면서도, 민법상 차임증감청구권(경제 사정이 현저히 변했을 때 임대료를 조정할 수 있는 권리)을 보충적으로 적용했습니다.

법원이 선임한 감정인이 인근 유사 상가의 평균 임대료를 조사한 결과 33만 원이 나왔습니다. 재판부는 이 시장 가격과의 격차를 완전히 무시하기 어렵다고 봤고, 동시에 10년 동안 같은 자리를 지켜 온 세입자의 생활 기반과 신뢰 보호를 함께 고려해 27만 원을 결정했습니다. 판결문은 "35만 원은 과도하고, 21만 원만 인정하는 것도 받아들이기 어렵다"고 명시했습니다.

이 판례에서 세입자·집주인이 각각 챙겨야 할 것

상가 세입자라면: 5%를 크게 초과하는 인상 통보를 받으면 상가건물임대차보호법을 근거로 이의를 제기할 수 있습니다. 통보를 받은 즉시 문자나 내용증명으로 이의 의사를 남겨 두는 것이 중요합니다. 단, 장기 동결 상태에서 시장 임대료와 현저한 격차가 있을 경우 법원이 차임증감청구권을 보충 적용해 21만 원보다 높은 금액을 인정할 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

상가 집주인이라면: 수년간 올리지 않다가 한꺼번에 큰 폭으로 올리려 하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있고, 원하는 금액 전부를 받지 못할 수 있습니다. 판결문이 명시한 것처럼 "정기적이고 예측 가능한 인상"이 양쪽 모두에게 바람직합니다. 계약서에 물가상승률 연동 조항을 넣어 두는 것도 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

단, 이 판례는 상가(영업용) 건물 임대차에 해당합니다. 주거용 임대차(아파트·빌라 등)는 주택임대차보호법이 별도 적용됩니다.