반전세 계약갱신 5% 상한 보증금과 월세 변환 사례 계산 방법 해설
계약갱신청구권을 행사하는 임대차 갱신 시 임대료 인상폭은 주택임대차보호법에 따라 직전 임대료의 5% 이내로 제한됩니다. 전세 일부를 월세로 전환할 때는 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율이 전월세전환율 상한이 되며, 기준금리가 2.5%인 시점에서는 상한이 4.5%로 적용됩니다. 보증금 1억 5,000만 원·월세 180만 원 사례에서 보증금을 750만 원 인상하면 월세는 189만 원, 보증금을 동결하면 월세는 191만 8,000원으로 산정됩니다. 렌트홈 임대료 인상률 계산기에 보증금과 월세를 입력하면 위 수치가 자동으로 산출되어 직접 환산식을 풀 필요가 없습니다.
1. 갱신 시 적용되는 3가지 법적 개념
| 개념 | 내용 |
|---|---|
| 계약갱신청구권 | 임차인이 기존 2년 계약 종료 시점에 추가 2년 거주를 청구할 수 있는 권리. 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 사유가 입증되지 않는 한 거절 불가. 최대 4년 거주 보장 |
| 전월세상한제 | 갱신 시 임대료 인상폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한. 5%를 초과한 합의는 그 초과분에 한해 효력이 인정되지 않음 |
| 전월세전환율 상한 | 전세 보증금 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용되는 이자 비율의 상한. 한국은행 기준금리 + 2%포인트 |
위 3개 개념은 모두 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령에 근거합니다. 한국은행 기준금리가 2.5%인 시점에서 전월세전환율 상한은 4.5%로 산정됩니다.
2. 렌트홈 임대료 인상률 계산기 입력 기준
임대 등록 시스템 렌트홈의 「임대료 인상률 계산」 팝업은 다음 값이 디폴트로 설정되어 있습니다.
- 임대료 인상률: 5%
- 월차임 전환 시 산정률: 2%
- 한국은행 기준금리: 2.5%
별도 사유가 없다면 디폴트 값을 변경하지 않고 임대 보증금과 월 임차료 칸에만 수치를 입력합니다. 월세 없이 전세만 갱신하는 경우에도 월 임대료 칸에 반드시 0을 입력해야 결과가 정상 산출됩니다.
3. 사례별 환산 결과
사례 A · 전세 3억 원 갱신
보증금 3억 원·월세 0원에서 5% 인상 시 보증금은 3억 1,500만 원으로 산정됩니다. 추가로 1,500만 원이 필요합니다.
사례 B · 보증금 1억 원·월세 30만 원 (보증금 동결, 월세만 인상)
월세는 33만 3,000원으로 산정됩니다.
사례 C · 보증금 1억 원·월세 30만 원 (월세 동결, 보증금만 인상)
보증금은 1억 900만 원으로 산정되어 추가 보증금 900만 원이 필요합니다.
사례 D · 보증금 1억 원·월세 30만 원 (월세 20만 원으로 축소)
월 임대료를 20만 원으로 낮추는 대신 보증금은 1억 3,560만 원으로 인상됩니다. 추가 보증금 3,560만 원이 필요합니다.
사례 E · 보증금 1억 5,000만 원·월세 180만 원 (보증금 750만 원 인상)
보증금을 1억 5,750만 원으로 올리면 월 임대료는 189만 원으로 산정됩니다.
사례 F · 보증금 1억 5,000만 원·월세 180만 원 (보증금 동결)
월 임대료는 191만 8,000원으로 산정됩니다. 만약 임대인이 192만 원을 요구한다면 2,000원이 5% 상한을 초과하므로, 191만 8,000원 또는 191만 원으로 조정해야 합법 범위에 들어옵니다.
4. 사례에서 도출되는 일반 원칙
| 갱신 시나리오 | 환산 방향 | 임차인 측 부담 |
|---|---|---|
| 보증금 인상·월세 유지 | 줄어드는 월세분이 전월세전환율을 거쳐 보증금에 가산 | 추가 보증금 일시 납입 부담 |
| 보증금 동결·월세 인상 | 5% 한도 내에서 월세 단독 인상 | 매월 현금흐름 부담 증가 |
| 보증금 인상·월세 축소 | 축소된 월세분을 전환율로 환산해 보증금에 합산 | 가장 많은 일시 납입 부담 |
| 전세 일부를 월세로 전환 | 전환되는 보증금에 전환율 상한(기준금리+2%) 적용 | 시세 전환율과 법정 상한 차이 발생 가능 |
5% 상한을 1원이라도 초과한 임대차 합의는 초과분의 효력이 인정되지 않으며, 임대차 종료 후 새로운 임차인을 받기 위한 절차에서도 갱신의 적법성이 쟁점이 될 수 있어 정확한 환산이 중요합니다.
5. 결론
갱신 시 보증금 인상, 월세 인상, 양자 동시 조정 가운데 무엇을 선택하더라도 결과적으로는 5% 상한이라는 단일 기준 안에서 환산됩니다. 임대인과 임차인이 갱신 시점 6개월 전부터 인상 방향에 대한 의향을 교환하고, 렌트홈 계산기로 사전에 산출한 수치를 바탕으로 협의하면 5% 초과 분쟁 가능성이 줄어듭니다. 기준금리가 조정되면 전월세전환율 상한도 함께 변동하므로 갱신 시점의 최신 기준금리를 재확인하는 절차가 필요합니다.