반전세·월세 전세권 설정, 부기등기 없으면 보증금 전액 은행으로 갑니다

전세권 설정 있는 임대차와 없는 임대차, 보증금 공제가 왜 달라지나요?

임대차 계약이 끝날 때 임대인이 보증금에서 뺄 수 있는 항목이 전세권 설정 여부에 따라 완전히 달라집니다.

전세권 설정등기(임차인의 보증금 권리를 등기부에 올리는 것)를 한 뒤 그 전세권을 은행 대출 담보로 쓰면, 민법 315조와 연관된 위 판례에 따라 임대인은 연체된 월세를 보증금에서 공제하지 못합니다. 집 파손 손해배상만 공제 가능합니다.

임대인이 실제로 얼마나 손해가 나는 상황인가요?

실제 발생하는 흐름은 이렇습니다.

• 임차인이 월세 계약 + 전세권 설정등기를 하고 그 전세권을 은행 대출 담보로 활용합니다.
• 이후 사업 악화 등으로 월세를 장기 연체해 연체액이 보증금 규모를 넘어섭니다.
• 은행은 채권압류 및 추심명령(빚을 법원을 통해 강제로 회수하는 명령)을 임대인에게 발송합니다.
• 임대인은 "월세 연체분을 빼면 드릴 돈이 없다"고 주장하고 싶어도 법적으로 거절이 불가능합니다.

일반 임대차였다면 연체 월세를 먼저 공제하고 나머지를 반환하면 됐을 상황입니다. 전세권 설정 하나로 결과가 완전히 뒤집히는 구조입니다.

어떻게 막을 수 있나요?

해결책은 부기등기(기존 등기에 추가 조건을 덧붙이는 보조 등기)를 함께 신청하는 것입니다.

부기등기 내용: "전세권의 담보 제공을 금지한다"

이 한 줄이 등기부에 올라가면 임차인은 전세권을 은행 담보로 쓸 수 없게 됩니다. 담보 제공 자체가 차단되므로 은행 채권 추심 문제가 애초에 생기지 않습니다.

단, 순수한 전세 계약(월세 없음)이라면 전세권 설정을 해줘도 이 문제가 발생하지 않습니다. 공제 대상인 연체 월세 자체가 없기 때문입니다. 부기등기가 필수인 경우는 반전세·월세 계약에서 전세권 설정을 요청받을 때뿐입니다.

반전세·월세 계약에서 임차인이 전세권 설정을 원할 때, 부기등기 동반 여부를 먼저 확인하는 것이 보증금을 지키는 핵심입니다.