묵시적 갱신 이후에도 쓸 수 있는 계약갱신청구권 사용법
계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)은 주택 세입자가 1회에 한해 2년 추가 거주를 보장받을 수 있는 권리입니다. 행사기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지이며, 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약은 2개월 전 기준이 적용됩니다.
묵시적 갱신(아무 말 없이 자동 연장된 것)은 이 권리를 소진시키지 않으므로, 자동 연장 상태로 4년을 살았어도 한 번도 명시적으로 쓴 적 없다면 지금도 사용할 수 있습니다.
집주인이 법에서 정한 사유 없이 거절하면 그 거절은 법적 효력이 없고, 임대차는 종전 조건으로 자동 갱신됩니다.
가장 많이 오해하는 부분부터 짚겠습니다. 묵시적 갱신(아무 말 없으면 계약이 자동으로 연장되는 것)은 계약갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않습니다.
자동 연장 상태로 4년 넘게 살았어도, 아직 명시적으로 갱신청구권을 행사한 적 없다면 지금도 한 번 사용할 수 있습니다.
내 계약엔 어느 기간 기준이 적용되나요?
주택 임대차에 적용되는 제도입니다. 행사기간은 계약 체결 시점에 따라 두 가지로 나뉩니다(2026년 현행 기준).
'도달'이 기준입니다. 문자를 보낸 날이 아니라 집주인에게 의사가 전달된 날이 기간 안에 들어와야 합니다. 초일불산입 원칙(만료일 당일은 계산에서 제외)에 따라 마감일 계산이 헷갈릴 수 있으니, 여유 있게 미리 보내는 것이 안전합니다.
갱신 의사는 어떻게 전달하면 되나요?
- 행사기간 확인 — 계약서의 만료일을 기준으로 2020년 12월 10일 이전·이후 어느 규정이 맞는지 파악
- 증거 남기기 — 문자·이메일·내용증명 중 하나 선택. 집주인이 수신했음을 확인할 수 있어야 함
- 법 조항 포함한 문구 작성 — "주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다"라고 구체적으로 씀
- 계약서 처리 — 조건이 같으면 기존 계약서에 특약으로 추가, 보증금이 바뀌면 새 계약서 작성 후 확정일자 재발급 검토
집주인이 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요?
법이 인정하는 거절 사유는 다음과 같습니다.
- 차임(월세)을 2기(2달치) 이상 연체
- 집주인 동의 없이 제3자에게 집을 빌려준 경우 (무단 전대)
- 세입자의 고의·중과실로 집이 크게 훼손된 경우
- 철거·재건축이 확정된 경우
- 집주인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀)이 직접 거주할 경우
실거주 사유는 구체적인 계획과 일관성 있는 정황이 종합적으로 판단됩니다. 단순히 "들어가 살겠다"는 말만으로는 인정되기 어렵습니다.
위 사유 없이 거절하더라도, 그 거절은 법적 효력이 없습니다. 이 경우 임대차는 종전 조건으로 자동 갱신된 것으로 처리됩니다(주택임대차보호법 제6조의3). 집주인이 실거주를 이유로 내보낸 뒤 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인되면 손해배상 청구도 가능합니다.
갱신 의사를 전달할 때는 보낸 날짜·수신 확인·통보 내용을 한 화면에 캡처해두는 것만으로도 분쟁 대비가 됩니다.