단기임대 전대차 계약, 집주인 동의 없이 하면 계약 해제됩니다
전대차계약(현재 세입자가 다른 사람에게 다시 방을 빌려주는 계약)은 원칙적으로 집주인 동의가 있어야 합니다. 현행 표준 임대차 계약서 제3조에 "집주인 동의 없이 전대하면 계약 해제 가능"이라는 조항이 고정 문구로 이미 명시되어 있습니다. 단 하나의 예외로, 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 세입자가 임차권설정등기를 마친 경우에는 동의 없이도 전대차가 가능합니다. 단기임대사업을 고려 중이라면 이 기준을 먼저 확인해야 합니다.
전대차계약(현재 세입자가 제3자에게 다시 방을 빌려주는 계약)은 집주인 동의 없이는 원칙적으로 할 수 없습니다. 단기임대가 유행한다는 소식을 듣고 동의 없이 진행하면, 집주인은 임대차 계약 자체를 해제할 수 있습니다.
단기임대는 주로 공실이 생겼을 때 차선책으로 진행되는 경우가 많고, 아파트·단독주택보다는 원룸·오피스텔에서 주로 이루어집니다. 보증금이 없거나 아주 적고, 월세를 선불로 한꺼번에 받는 방식이 일반적입니다.
계약서 어디에 금지 조항이 있나요?
현행 표준 임대차 계약서에는 바꿀 수 없는 고정 문구인 부동 문자가 있습니다. 그중 제3조에 다음 내용이 명시되어 있습니다.
> "임차인은 임대인의 동의 없이는 부동산의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대·임대차 양도·담보 제공을 하지 못하며, 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없고, 임차인이 이를 위반했을 때는 임대인은 본 계약을 해제할 수 있다."
쉽게 말하면 집주인 허락 없이 재임대하면 임대차계약 전체가 날아갈 수 있다는 뜻입니다. 이 조항은 아파트부터 원룸까지 주택 전반의 표준 계약에 적용됩니다.
동의 없이도 전대차가 가능한 딱 한 가지 예외
계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 있습니다. 이때 세입자가 임차권설정등기(세입자의 임차 권리를 등기부에 공식 등록해 보증금을 보호하는 절차)를 마치면, 집주인 동의 없이도 전대차 계약을 체결할 수 있습니다.
임차권설정등기가 되어 있지 않은 상태라면 반드시 집주인 동의를 먼저 받아야 합니다.
전대차 계약의 기간과 금액, 어디까지 가능한가요?
전대차 계약에서 넘어서는 안 되는 두 가지 한도가 있습니다.
- 기간: 원래 임대차 계약 기간을 초과할 수 없습니다
- 보증금·월세: 원래 임대차 계약의 금액을 초과해 받을 수 없습니다
원 계약 기간이 남은 범위 안에서, 원 계약 금액 이하로만 계약해야 합니다.
전대차를 진행하려면 다음 순서가 안전합니다.
- 집주인에게 전대차 동의를 서면으로 먼저 받기
- 전대차 계약서에 원 임대차 계약의 기간·금액 명시
- 원 계약 범위 내에서 조건 설정
구두로만 동의를 받으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증명하기 어렵습니다. 서면 동의서를 반드시 남겨두는 것이 중요합니다.
- 전대차계약이라는 말 오늘 처음 알았네요ㅋㅋㅋ 그냥 세입자가 방 빼고 다른 사람 소개해주는 거랑 다른 개념인건가요?? 헷갈려여
- 저 이거 비슷하게 경험한 적있어요ㅠ 친구한테 잠깐 방 빌려줬는데 집주인이 나중에 알고 무단전대라면서 계약해제 통보를 했었거든요. 제3조 위반이라는 말을 그때처음 들었는데 이게 정말 계약서에 박혀있는 고정조항이었다는걸 그제서야 알았어요. 진작알았으면...
- 단기임대사업 유행한다길래 해볼까 했는데 이거 보고 일단 멈췄어요ㅋㅋㅋㅋㅋ ㄹㅇ 집주인 동의 없이 했다가 계약 해제면 진짜 최악이잖아요;;
- 임대인 입장에서 보면 동의없는 전대차가 제일 껄끄러워요. 내 집에 누가 들어오는지 모르는데 관리 문제 생겨도 원 임차인한테 연락해야하는 구조라서요. 제3조가 있는게 당연한거고 임차인들도 이 조항이 계약서에 이미있다는걸 알아야해요
- 기간이랑 금액 모두 원 계약 범위 초과하면 안된다는 부분이 궁금한데요, 만약 초과했을때 법적으로 어떻게 되는건가요? 계약 자체가 무효가 되나요 아니면 초과분만 문제가 되는건지요