광명 전세 매물 84% 소멸, 잠실 4만6천 가구 중 전세 77건만 남은 이유

전세가 이렇게 빠르게 사라지는 이유는 무엇인가요?

세 방향에서 동시에 압박이 오고 있습니다.

첫째, 전세사기가 전세를 무섭게 만들었습니다.

2026년 기준 전세사기 피해 건수는 3만 8천 건에 달합니다. 목돈을 맡겼다가 돌려받지 못하는 사례가 퍼지면서 세입자들이 전세 대신 월세를 택하기 시작했습니다. 월세는 매달 돈이 나가지만 목돈을 잃을 위험이 없습니다.

둘째, 집주인이 전세를 놓을 이유가 없어졌습니다.

예전에는 집주인이 전세 보증금으로 다른 집을 사는 갭투자를 했습니다. 그런데 갭투자 규제와 실거주 의무가 강화되면서 전세 보증금을 받아도 그 돈으로 다른 집을 살 수 없게 됐습니다. 집주인 입장에서는 전세를 거두고 월세로 전환하면 매달 현금이 들어오니 그쪽이 유리합니다.

셋째, 전세대출을 빌리기 어려워지고 있습니다.

전세자금 대출에 DSR(내 소득 대비 대출 상환액 비율이 40%를 넘으면 대출을 못 받는 기준)을 적용하는 방향이 검토 중입니다. 이 기준이 적용되면 이전에 3억을 빌릴 수 있었던 사람이 2억밖에 못 빌리게 됩니다. 서울에서 2억으로 전세를 구하기 어렵다 보니, 결국 월세로 밀려납니다.

수도권 전세 매물이 얼마나 줄었나요?

현장 수치가 더 충격적입니다. 2026년 기준 수도권 전세 매물 현황입니다.

잠실 46,000가구 중 전세 매물 77건은 1,000가구 중 두 가구만 전세를 내놓은 셈입니다.

서울에서 전세를 못 구한 사람들이 경기도로 이동하면서, 수도권 전체로 파동이 번지고 있습니다. 전세값 상승률도 뒤따릅니다(2026년 기준).

• 광명 전세값 7.23% 상승
• 안양 6.38% 상승
• 수원 6.27% 상승
• 하남 5.6% 상승
• 남양주 4% 상승

서울 → 광명 → 안양 → 수원 순서로 전세가 사라지는 파동이 바깥으로 번지는 구조입니다.

2026년 5월 서울 아파트 매매 거래(8,691건)가 전세 거래(8,324건)를 4년 만에 처음 넘어섰습니다. 전세를 구할 수 없으니 아예 집을 사버리는 수요가 늘어난 결과입니다.

전세에서 월세로 바뀌면 내 돈에 무슨 일이 생기나요?

전세와 월세의 핵심 차이는 '돈이 돌아오느냐'입니다.

• 전세: 보증금 3억을 맡기면 2년 뒤 3억을 그대로 돌려받습니다. 돈이 사라지지 않습니다.
• 월세: 보증금 5천만 원 + 월 50만 원이면 2년에 1,200만 원, 5년이면 3,000만 원이 돌아오지 않습니다.

월세 50만 원이 월급 300만 원에서 빠지면, 그만큼 전세 보증금을 모을 돈이 줄어듭니다. 저축이 줄면 전세에 들어가기 더 어렵고, 전세를 못 들어가면 월세를 계속 내야 합니다.

전세 누적 상승률도 올해만 5.1%(2026년 기준)로 집값 상승 속도와 거의 같아졌습니다. 전세 보증금이 집값의 80%를 넘기는 곳도 생기고 있습니다. 집값 3억인 집에 전세 2억 8천이면 차이가 2천만 원뿐입니다. 그 차이면 차라리 대출을 받아 집을 사는 게 낫고, 전세라는 제도 자체의 경제적 의미가 흐려지는 지점입니다.

전세 만기가 6개월 이내라면 지금 확인할 5가지

1. 지금 바로 매물 탐색을 시작하십시오. 광명처럼 전세 매물이 84% 소멸한 지역이 있습니다. 만기 직전에 찾으면 갈 곳이 없을 수 있습니다.
2. 갱신청구권을 이미 썼는지 확인하십시오. 갱신청구권(만기 때 세입자가 2년 연장을 요구할 수 있는 권리)은 평생 한 번만 사용 가능합니다. 이미 썼다면 집주인이 나가라고 하면 나가야 합니다.
3. 월세와 매매 이자를 직접 비교하십시오. 월세 50만 원과 대출이자 50만 원이 같은 금액이라면, 이자 쪽이 결국 내 집이 됩니다. 단, 내 소득으로 DSR 기준(월 소득의 40% 이내 상환)을 충족할 수 있는지 먼저 계산하십시오.
4. 경기도를 빠르게 알아보십시오. 경기도 전세 매물도 이미 31% 줄었습니다. 서울에서 밀려난 수요가 계속 유입되고 있어 늦으면 경기도 매물도 잡기 어렵습니다.
5. 월세 부담이 소득의 25%를 넘는지 계산하십시오. 25%를 넘으면 주거비 과부담 기준입니다. 30%를 넘으면 식비·보험·교육비까지 줄여야 하는 단계입니다.