계약 만기인데 집주인 연락 없었다면 임대료는 그대로, 퇴거도 자유입니다

통보 기한은 집주인과 세입자 각각 언제까지인가요?

집주인은 만기 전 정해진 기간 안에 '계약 끝내겠다' 또는 '조건 바꾸겠다'는 의사를 전달해야 합니다. 세입자도 마찬가지입니다.

10월 31일 만기 계약이라면, 집주인의 통보 가능 기간은 4월 30일~8월 31일입니다. 이 기간이 지났는데 연락이 없었다면 묵시적 갱신이 이미 성립했습니다.

묵시적 갱신이 되면 집주인이 임대료를 올릴 수 없나요?

네, 묵시적 갱신이 성립하면 보증금과 월세는 현재 조건 그대로 유지됩니다. 집주인이 일방적으로 임대료를 올리겠다고 해도 법적으로 효력이 없습니다.

단, 완전히 불가능한 건 아닙니다. 집주인이 세금 인상이나 주변 시세 급등 등을 이유로 '차임증감청구권(임대료 조정을 청구하는 권리)'을 행사할 수는 있습니다.

다만 이는 자동 인상이 아니라 별도 청구 절차이고, 세입자가 거부하면 조정이나 소송까지 가야 해서 실제 현장에서는 쉽게 적용되지 않습니다.

세입자는 정말 언제든지 나갈 수 있나요?

그렇습니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자는 계약 기간에 상관없이 언제든지 퇴거 의사를 통보할 수 있습니다. 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다.

일반적인 계약 중도 해지는 위약금 문제가 생길 수 있지만, 묵시적 갱신 상태에서는 위약금 없이 3개월 전 통보만으로 나갈 수 있습니다. 집주인 동의도 필요 없습니다.

한 가지 더, 놓치면 손해인 부분입니다. 통보의 효력은 "보낸 날"이 아니라 상대방에게 "도달한 날" 기준으로 생깁니다.

집주인이 기한 마지막 날에 문자나 등기우편을 보냈더라도, 제때 도달했다는 사실을 입증하지 못하면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 세입자가 퇴거를 통보할 때도 마찬가지입니다. 3개월은 집주인에게 도달한 날부터 카운트됩니다.

10~12월에 만기가 있는 세입자라면, 지금 계약서를 꺼내 만기일을 확인하고 집주인의 통보 기한이 이미 지났는지 점검해 보세요. 기한이 지났고 집주인 연락이 없었다면, 임대료는 현재 조건 그대로입니다.