집주인이 시세대로 올려달라 해도 갱신청구권 썼으면 5%만 내면 됩니다

갱신청구권을 쓰면 5%가 법적 최대 인상폭입니다

직전 보증금의 5%를 넘는 증액 요구는 받아들일 의무가 없습니다. 이미 5%를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라는 청구도 가능합니다.

보증금별 최대 인상 가능 금액입니다(주택임대차보호법 시행령 기준, 2026년 9월 현행).

집주인과 합의하면 5% 미만 인상도 가능합니다. 전세 시세가 내려간 경우 0%로 협의해도 됩니다.

갱신 요청은 계약 끝나기 2개월 전까지 해야 합니다

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신을 요구할 수 있는 시기는 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다.

"만료 한 달 전에 말하면 된다"고 알고 있는 경우가 많지만, 끝나기 2개월 전을 넘기면 갱신요구권 자체를 쓸 수 없게 됩니다. 날짜를 거꾸로 계산해서 여유 있게 통지해야 합니다.

통지 방법에 정해진 형식은 없습니다. 다만 내용증명을 권장합니다. 문자·이메일도 가능하지만, 내용증명은 우체국 발송 시 발송 날짜와 내용이 증거로 남아 분쟁에서 훨씬 유리합니다.

추가로 알아둘 사항입니다.

• 갱신청구권은 1회만 사용 가능 — 최초 2년 계약 + 갱신 2년 = 최대 4년 거주 보장
• 갱신청구권으로 계약 연장 시 중개수수료 면제 (단, 새 계약서를 따로 작성하면 발생 가능)
• 보증금 6,000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 계약은 계약일부터 30일 이내에 임대차 신고 필요 (미신고 시 100만 원 이하 과태료)

집주인이 답을 안 해도 자동 갱신됩니다

세입자가 갱신을 요구했는데 집주인이 법에 적힌 거절 사유 없이 응답하지 않아도, 기존 조건 그대로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 다만 법에 "며칠 안에 답이 없으면 갱신된다"는 기한 규정은 없습니다.

그러므로 통지 사실과 날짜를 문서로 남겨두어야 합니다. 나중에 "갱신 요청을 받은 적 없다"고 다툴 수 있기 때문입니다.

집주인이 거절할 수 있는 사유는 9가지뿐입니다

주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 열거한 9가지 외에는 거절 사유가 될 수 없습니다.

실무에서 가장 많이 등장하는 건 8호(실거주) 입니다. 7호·8호는 실제 그 사정이 있어야 하므로, 말만 앞세운 거절인지 따져볼 여지가 있습니다.

연체 기준도 자주 오해합니다. 1호는 "3달치 밀려야"가 아니라 2달치에 이르는 연체만으로도 갱신요구권을 잃을 수 있습니다.

부당하게 거절당했을 때 밟는 3단계

1단계: 내용증명 재발송

갱신 의사를 우체국 내용증명으로 다시 통보합니다. 발송 날짜와 내용이 법적 증거로 남습니다.

2단계: 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청

법에 없는 사유로 한 거절은 효력이 없습니다. 집주인이 퇴거를 요구하면, 민사 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 먼저 신청하는 것이 비용을 아끼는 방법입니다. 대한법률구조공단에서도 상담을 받을 수 있습니다.

3단계: 손해배상 청구

8호(실거주)를 이유로 거절한 집주인이, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 이유 없이 제3자에게 세를 놨다면 손해배상 책임이 생깁니다. 배상액은 다음 3가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정합니다.

이사 나간 후에도 등기부등본과 전입세대 확인서를 챙겨두면 나중에 증거로 쓸 수 있습니다.

갱신청구권은 계약 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 내용증명으로 통보하는 것이 핵심입니다. 집주인이 5%를 넘는 인상을 요구하거나 이유 없이 거절한다면, 내용증명 발송 후 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 순서로 대응할 수 있습니다.