계약 기간 중 집이 팔렸을 때 세입자 보증금과 거주권 정리

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2시간 전 · 조회수 0

계약 기간 중 집주인이 집을 팔아도 세입자는 계약 만료 전까지 나갈 의무가 없습니다. 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 자동으로 넘어가며, 주택임대차보호법이 이 권리를 보장합니다.

단, 전입신고와 확정일자라는 두 가지 대항요건을 갖춰야 이 보호를 온전히 받을 수 있습니다.

새 집주인이 생겨도 내 계약은 그대로인가요?

네, 그대로입니다. 주택임대차보호법은 임대인(집주인)이 바뀌어도 기존 임대차계약이 이어지도록 보장합니다. 집이 팔렸다는 이유만으로 세입자에게 계약 기간 안에 나가라고 요구할 수 없습니다.

새 집주인은 기존 계약의 권리와 의무를 그대로 넘겨받습니다. 계약 기간·보증금·조건은 전혀 바뀌지 않고, 세입자 입장에서는 계약 상대방 이름만 바뀌는 것입니다.

새 집주인(매수인)이 돌려줘야 합니다. 집이 팔리는 순간 보증금 반환 의무도 함께 넘어가기 때문입니다. 원래 집주인이 보증금을 보관 중이더라도, 계약 만료 시 반환 책임은 새 집주인에게 있습니다.

단, 이 보호를 받으려면 대항력(집을 새로 산 사람에게도 내 권리를 주장할 수 있는 법적 힘)이 있어야 합니다. 대항력은 아래 두 가지를 갖추면 다음 날 0시부터 자동으로 생깁니다.

·① 전입신고 완료

·② 해당 주택에 실제 입주(점유)

여기에 확정일자까지 받아두면, 경매나 공매 상황에서도 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.

법적으로 집 내부를 보여줄 의무는 없습니다. 그러나 날짜·시간을 사전에 협의해 횟수와 시간대를 정하는 방식으로 불편을 최소화하는 것이 현실적입니다.

집주인이 매매를 추진한다는 사실 자체만으로 세입자에게 계약 조기 해지 권리가 생기지는 않습니다. 계약 만료 전까지의 거주권은 주택임대차보호법(2026년 현행 기준)으로 보호됩니다.

매도인은 매수인에게 아래 정보를 사전에 전달해야 나중에 분쟁을 막을 수 있습니다.

이 정보를 빠뜨리면 잔금 이후 책임 소재를 두고 매수인과 다툼이 생길 수 있습니다. 매수인이 계약 내용을 몰랐다고 해서 세입자의 권리가 줄어들지는 않습니다.

지금 확인해야 할 것은 딱 두 가지입니다. 전입신고가 되어 있는지, 확정일자를 받아뒀는지. 이 두 가지만 갖춰져 있으면 집주인이 바뀌어도 보증금과 거주권은 주택임대차보호법으로 지켜집니다.