계약갱신 중 세입자가 갑자기 나가겠다고 할 때 집주인 3개월 대응법
계약갱신청구권을 행사한 세입자도 현행 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하므로, 그 안에 보증금을 돌려줘야 합니다. 기간 내 반환하지 못하면 임차권 등기·소송·지연 이자가 동시에 청구될 수 있어 집주인 부담이 크게 불어납니다. 갱신 계약 전후 상황에 따라 대비책이 달라집니다.
갱신 계약 후에도 세입자가 중간에 나갈 수 있나요?
네, 법적으로 가능합니다. 현행 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 제6조의2에 따르면, 계약갱신청구권(기존 계약을 2년 더 연장 요청할 수 있는 세입자의 권리)을 행사한 세입자라도 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
집주인 입장에서 "2년 계약이니 2년은 살겠지"라고 생각하기 쉽지만, 이 법 조항은 그렇게 작동하지 않습니다.
해지 통보가 오면 집주인에게 생기는 일은?
해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다. 보증금을 3개월 안에 돌려줘야 한다는 뜻입니다.
문제는 보증금 시세가 내려가 있는 경우입니다.
- 새 세입자를 구하려면 보증금을 낮춰야 하고
- 기존 보증금과 새 보증금 사이의 차액은 집주인이 직접 마련해야 합니다
- 3개월이라는 시간 안에 해결하지 못하면 대출까지 받아야 하는 상황이 됩니다
3개월 안에 못 돌려주면 어떻게 되나요?
세입자가 아래 세 가지를 동시에 진행할 수 있습니다.
| 조치 | 내용 |
|---|---|
| 임차권 등기 | 보증금 보호를 위해 등기부에 올리는 절차 |
| 보증금 반환 소송 | 법원에 반환을 청구하는 소송 |
| 지연 이자 청구 | 반환이 늦어진 기간에 대한 이자 추가 부담 |
세 가지가 함께 진행되면 집주인 부담이 단순 보증금 이상으로 불어납니다.
상황별로 지금 할 수 있는 대비
아직 갱신 계약 전이라면
계약서 작성 시 계약 기간을 2년으로 명시해 두는 것이 중요합니다. 법에서 세입자의 해지 통보권 자체를 막을 수는 없지만, 기간이 계약서에 적혀 있으면 향후 분쟁 시 협상 기준이 됩니다.
이미 갱신이 완료된 상태라면
해지 통보가 언제 올지 예측하기 어려우므로, 보증금을 단기간에 마련할 수 있는 자금 방법을 미리 확인해 두는 것이 낫습니다. 새 세입자를 구할 경우 보증금 차액에 대비할 여유 자금 또는 단기 대출 한도를 파악해 두면 3개월이라는 기간을 보다 여유 있게 쓸 수 있습니다.
- 저 ㄹㅇ 이 상황 당해봤어요 갱신청구권 써서 2년 연장됐다고 생각했는데 8개월 만에 나가겠다고 통보가 왔거든요 ㅡㅡ 보증금 시세 내려가서 차액이 수천인데 3개월 안에 어디서 구해요 진짜;;
- 임차권 등기가 등기부에 올라가면 나중에 집 팔 때도 문제되는 건가요?? 찾아봐도 잘 모르겠어서 여쭤봐요
- 매수인 입장에서 임차권 등기 있으면 보증금 반환 의무까지 승계될 수 있어서 거래 꺼려하게되더라고요
- 네 임대인ㅌㅂㅊ님 말씀처럼 임차권 등기 올라간 상태에서 매도하면 매수인도 그 부담을 떠안게 되는 구조라 거래 자체가 안 되거나 가격을 크게 낮춰야 하는 상황이 생기기도 해요
- 3채 운영하는데 이 조항 때문에 한 번 당한 다음부턴 갱신 계약서에 2년 기간 무조건 명시해요. 해지 자체를 막을 순 없어도 분쟁 나면 협상 기준이 되니까요
- 이게 제일 실용적인 팁인것 같아요 갱신할 때 그냥 넘기는 분들 진짜 많을텐데ㅎㅎ
- 지연이자가 연몇프로인지도 궁금한데요 소송까지 가면 금액이 꽤 될 것 같아서요
- 세입자 입장에서도 어쩔 수 없이 나가야 하는 사정이 있는 경우가 있잖아요 이걸 집주인한테만 불리한 법처럼 얘기하는 건 좀 아닌 것 같기도 하고요
- 사정 있어서 나가는 건 이해하는데 보증금 시세 내려간 타이밍에 맞춰 나가는 케이스도 있다고요ㅋㅋ 당해본 사람 입장에서는 법이 너무 일방적인 거 맞아요
- 그게 얼마나 되는지도 모르면서 다 그런 것처럼 얘기하는 건 좀 ;; 악용하는 케이스가 전부인 것처럼 말하면 안 되죠