계약갱신청구권 재행사 가능 여부와 신계약 인정 요건 Q&A

1. 계약갱신청구권 재행사 관련 Q&A

Q1. 계약갱신청구권은 총 몇 회 행사할 수 있나요?

주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 임차인이 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 규정합니다. 계약을 연장하거나 재계약을 하더라도 갱신청구권이 부활하거나 횟수가 늘어난다는 규정은 없습니다.

Q2. 갱신청구권을 이미 행사한 임차인이 다시 행사하는 것이 가능한가요?

원칙적으로는 불가능합니다. 다만 기존 임대차 관계를 완전히 소멸시키고 새로운 계약(신계약)을 체결한 경우에는 신계약에 따른 갱신청구권을 다시 행사할 수 있다는 해석이 가능하며, 국토교통부도 같은 입장을 밝힌 바 있습니다.

Q3. 보증금이 법정 한도 5%를 초과해 올랐다면 신계약으로 볼 수 있나요?

그렇지 않습니다. 주택임대차보호법상 5% 한도는 임차인 보호를 위한 규정이므로, 임차인이 동의한 합의 갱신에서는 5%를 초과한 보증금 변동도 허용됩니다. 보증금이나 차임이 변동되었다는 사실만으로는 신계약 주장의 근거가 되기 어렵습니다.

Q4. 신계약으로 인정받기 위해 필요한 요건은 무엇인가요?

Q5. 당사자 합의만으로 갱신청구권을 부활시킬 수 있나요?

가능합니다. 계약서 또는 별도 합의서에 "갱신청구권을 부활시킨다" 또는 "갱신청구권이 존재하는 것으로 인정한다"는 내용을 명시하면, 당사자 간 합의에 따라 갱신청구권 재행사가 인정됩니다.

2. 정리

계약갱신청구권은 원칙적으로 1회 행사로 소진됩니다. 재행사를 원하는 임차인은 기존 계약 소멸과 신규 계약 체결을 계약서에 명확히 명시하거나, 당사자 합의를 통해 갱신청구권 부활을 문서화해야 합니다.