계약갱신요구권 5% 상한이 고정값이 아닌 이유와 손해배상 기준 정리

언제까지 의사표시를 해야 법적 효력이 생기나요?

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 상대방에게 의사를 전달해야 합니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 2026년 현행 기준).

핵심 개념은 도달주의(상대방이 확인한 시점에 효력 발생)입니다. 단순히 발송한 것이 아니라, 상대방이 그 기간 안에 내용을 확인했다는 객관적인 기록이 남아야 법적 효력이 인정됩니다.

문자·카카오톡·내용증명으로 보낼 때 상대방의 확인 증거를 반드시 확보해야 하며, 이 기간을 하루라도 놓치면 법의 보호를 받지 못합니다.

5% 임대료 상한은 무조건 올려줘야 하는 건가요?

그렇지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조의 5% 상한은 올릴 수 있는 최대치(협상의 법적 상한선)이지, 자동으로 수용해야 하는 고정값이 아닙니다.

• 임대인은 주변 시세 변동을 근거로 증액을 요구할 수 있습니다.
• 임차인은 이를 거부할 권리가 있습니다.
• 합의가 안 되면 객관적인 시세 지표를 바탕으로 임대료를 다시 산정합니다.

5%를 올리겠다고 해도 임차인이 동의하지 않으면 바로 적용되지 않는다는 점을 양측 모두 알아야 합니다.

실거주로 갱신 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 어떻게 되나요?

임대인은 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 단, 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 전 임차인에게 손해배상 의무가 발생합니다 (동조 제5항).

배상 금액은 아래 중 더 큰 금액으로 산정됩니다.

임차인은 이사 후에도 확정일자 부여 현황을 열람할 권리가 있어, 임대인이 약속을 지켰는지 추후 확인할 수 있습니다.

갱신 후 임차인이 중도해지하면 중개보수는 누가 내나요?

갱신된 계약 기간 중에도 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제4항).

이때 새로 체결되는 계약의 중개보수는 판례상 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 임대인 입장에서는 2년 계약이라도 임차인이 3개월 전에 통보하면 나갈 수 있다는 점을 자금 계획에 미리 반영해야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 전체 조문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있으며, 분쟁이 발생하면 임대차분쟁조정위원회 또는 대한법률구조공단을 통해 도움을 받을 수 있습니다.