가계약금 파기하면 돌려받을 수 있을까요 보관금과 해약금으로 결정됩니다

가계약금이 왜 법적으로 애매한가요?

가계약금은 법전에 없는 용어입니다. 정식 계약서는 나중에 쓰고 먼저 계약금의 10% 정도를 넣는 관행에서 생긴 말입니다.

법적 용어가 아니다 보니 분쟁이 생기면 그 돈의 성격을 두 가지로 판단합니다.

• 해약금(위약금 성격): 파기 시 건넨 쪽은 포기, 받은 쪽은 2배 반환
• 보관금(단순 맡겨둔 돈): 파기 이유와 상관없이 전액 반환

계약이 성립됐는지 어떻게 판단하나요?

계약서 없이 문자만 주고받은 경우, 법적으로 계약이 성립됐는지가 먼저입니다.

대법원 판례는 중요한 부분에 대한 의사의 합치(서로 확실히 동의한 내용)가 있어야 계약이 성립됐다고 봅니다. 다음 네 가지가 모두 정해져 있어야 합니다.

1. 어떤 집인지 (주소·호수)
2. 매매가 또는 전세 보증금 전체 금액
3. 계약금·중도금·잔금이 각각 얼마인지
4. 각 금액을 언제, 어느 계좌로 넣는지

집 주소와 금액 정도만 문자로 주고받은 경우, 최근 판례 흐름은 계약 미성립으로 보는 경향이 강합니다.

계약 성립 여부에 따라 결과가 어떻게 달라지나요?

계약이 성립된 경우

민법 제565조 해약금 규정이 적용됩니다.

• 매수인(사겠다는 쪽)이 파기 → 건넨 돈 포기
• 매도인(팔겠다는 쪽)이 파기 → 약정한 계약금 전액의 2배 반환

이때 기준은 실제 건넨 가계약금이 아니라 약정한 계약금 전액입니다. 계약서에 계약금이 1억 1천만 원으로 적혔는데 가계약금으로 1천만 원만 건넸더라도, 매도인이 파기하려면 2억 2천만 원을 돌려줘야 한다는 것이 대법원 판례입니다.

계약이 성립되지 않은 경우

해약금 약정(파기 시 손해 부담 합의)이 있는지 여부로 갈립니다.

2022년 판례는 단순히 '계약금 일부'라고만 적힌 경우 해약금 약정으로 보기 어렵다고 판시했습니다.

단, 중개사가 매도인·매수인 각각에게 보내는 문자 내용이 다를 수 있어 해약금 약정 문구가 있어도 입증이 어려운 경우가 있습니다. 개별 사안마다 결과가 달라집니다.

돌려받아야 하는데 상대방이 거부한다면 이렇게 하세요

1. 중개사를 통해 먼저 요청 — 부드럽게 시작
2. 내용증명 발송 — "이 돈은 보관금에 해당하므로 반환 의무가 있다"는 내용 + 판례 요약 + 소액심판(법원 간이 절차) 청구 예고 포함. 이 단계에서 해결되는 경우가 많습니다. 상대방도 이 내용을 모르는 경우가 많기 때문입니다.
3. 소액심판 청구 — 법원에 간이 절차로 신청. 수백만 원대라면 변호사 없이도 가능합니다.
4. 민사소송 + 가압류 — 금액이 크거나 끝까지 거부할 때. 집에 가압류를 걸 수 있습니다.

대출 사정·특약 조건 미이행 등 단순 변심이 아닌 사유가 있다면 법적 성격이 달라질 수 있으니 전문가 자문을 받아보세요.