가계약금 반환 안 된다고요? 중도금 합의 여부가 결정합니다

가계약이 왜 이렇게 위험한가요?

가계약은 정식 계약서를 쓰기 전에 "이 집 나한테 맡겨달라"는 의미로 소액을 먼저 보내는 관행입니다. 법적으로 공식 용어가 아닙니다.

"가(假)계약이니까 마음 바뀌면 취소하면 되겠지"라고 생각하는 경우가 실무에서 매우 많습니다. 하지만 법원은 합의 내용을 보고 이미 계약이 성립됐다고 판단할 수 있습니다.

가계약금, 돌려받을 수 있는 경우와 없는 경우는?

대법원 판례가 제시하는 기준은 중도금(계약금과 잔금 사이에 내는 돈) 지급 방법 합의 여부입니다.

반대로, 중도금 방법에 대한 합의가 없었다면 계약 미성립으로 보아 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

즉, 중개사가 "매매가 5억, 중도금 1억 먼저"라고 설명하며 입금받았다면 이미 계약이 성립된 상황입니다.

파기하면 얼마를 물어야 하나요?

현행 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금(계약을 깰 때 쓰는 돈) 역할을 합니다.

가계약금 100만 원을 보냈는데 매도인이 "집값 올랐으니 더 비싸게 팔겠다"고 파기하면 → 매수인이 200만 원을 받아야 합니다. 금액이 클수록 분쟁도 커지기 때문에 사전 합의가 더욱 중요합니다.

송금 전에 뭘 확인해야 하나요?

"일단 보내고 특약은 나중에"는 금물입니다. 돈이 넘어가는 순간 협상 주도권이 약해집니다.

어떤 특약 문구를 넣어야 하나요?

상황에 맞는 문구를 문자로 합의한 뒤 송금하면 반환 근거가 생깁니다.

대출 심사 결과가 걱정될 때

"본 가계약은 대출을 전제로 하며, 심사 결과 한도 부족·DSR(소득 대비 대출 상환 비율) 규제 등으로 본계약 진행 불가 시 가계약금 전액을 즉시 반환한다."

집을 직접 확인한 뒤 결정하고 싶을 때

"목적물을 직접 확인한 뒤 본계약을 원치 않으면(단순 변심 포함) 가계약금 전액을 즉시 반환한다."

가장 광범위한 보호가 필요할 때

"본계약 체결 전까지 언제든 해제 가능하고, 이 경우 가계약금 전액을 즉시 반환한다."

소송까지 가면 시간과 비용이 크게 늘어납니다. 특약 문구 한 줄이 그 부담을 막아줍니다.