가계약금 돌려받을 수 있는지 이 4가지 기준으로 먼저 확인하세요

가계약금, 그냥 맡겨 두는 돈이 아닙니다

가계약금은 법령에 등장하는 공식 단어가 아닙니다. 부동산 거래 현장에서 관습적으로 쓰는 표현입니다.

문제는 이 돈을 넣은 순간 매매 계약이 체결된 것으로 판단되면, 단순한 '자리 잡기 돈'이 아니라는 점입니다. 반환이 안 되거나, 계약 파기 시 위약금 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

반대로 매매 계약이 체결되지 않은 것으로 보이는 상황이라면 낸 금액 그대로 돌려받으면 끝납니다.

대법원이 "계약 체결됐다"고 보는 4가지 조건

매매 계약은 불요식 계약(정해진 형식이 없는 계약)입니다. 구두로 했든 문자로 했든, 아래 4가지에 대해 쌍방이 합의만 하면 계약이 성립합니다.

이 4가지가 모두 특정됐다면, 계약서 한 장 없이도 계약 성립으로 봅니다. 계약서를 작성했다면 이 내용이 거의 전부 들어가므로, 계약 체결로 인정될 가능성이 매우 높습니다.

계약서 안 썼으면 무조건 괜찮을까요?

상황에 따라 다릅니다.

직거래(매도인-매수인이 직접 의사소통)는 의사 합치가 있었다고 보는 판례가 많습니다.

반면 공인중개사를 통해서만 이야기를 주고받았고, 매도인과 매수인이 직접 만나거나 연락한 적이 없는 경우라면 계약 미성립으로 본 판례도 있습니다.

계약서 없이 중개사만 끼인 구조라면, 중개사가 쌍방에 보낸 문자 내용이 계약 성립 여부를 가르는 핵심 증거가 됩니다.

중개사 문자 단어 하나가 위약금을 20배 바꿉니다

계약서를 쓰기 전 공인중개사가 양쪽에 보내는 문자에서 딱 한 단어 차이가 위약금 금액을 완전히 바꿉니다.

경우 A — "가계약금을 위약금으로 한다"

가계약금(예: 500만원)이 위약금 기준이 됩니다.

• 매수인 파기 시: 500만원 포기
• 매도인 파기 시: 500만원 × 2 = 1,000만원 반환

경우 B — "계약금을 위약금으로 한다"

계약금 = 매매 대금의 10%가 기준이 됩니다.

• 5억 주택이면 계약금은 5,000만원
• 매수인 파기 시: 5,000만원 포기
• 매도인 파기 시: 5,000만원 × 2 = 1억원 배상

여기에 대법원 판례가 더합니다. 계약금 일부(500만원)만 낸 상태더라도 계약서에 적힌 전체 계약금(5,000만원)의 배액을 배상해야 계약 해제가 가능합니다. 500만원만 냈다고 500만원 손해로 끝나지 않습니다.

가계약금을 넣기 전, 또는 넣은 뒤 받은 문자에 '가계약금'이라고 적혀 있는지, '계약금'이라고만 적혀 있는지 반드시 확인해야 합니다. 계약 진행 중이라면 어느 경우에 해당하는지 먼저 파악한 뒤 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.