가계약금 낸 후 계약 취소해도 돌려받지 못하는 경우가 있습니다
가계약금(임대차·매매 계약 전에 매물을 선점하려고 내는 돈)은 계약을 취소하면 돌려받는 게 원칙이지만, 해약금 약정(계약 해지 시 돈을 포기하기로 한 합의)이 명시적으로 있었다면 반환받을 수 없습니다. 대법원은 이 약정이 명백히 인정되지 않는 한 가계약금을 반환해야 한다고 봤습니다.
단, 계약금 일부만 낸 상태에서 해제하려면 낸 금액이 아닌 전체 계약금 기준으로 해약금이 처리됩니다. '가(假)계약'이라는 이름과 달리, 카카오톡 한 줄·통화 녹취 한 마디가 약정의 핵심 증거가 됩니다.
가계약금은 자동으로 해약금이 되나요?
가계약은 임대차나 매매 계약 전에 "이 매물을 선점하겠다"는 의사를 전달하는 단계입니다. 이때 내는 돈이 가계약금입니다.
이 돈은 해약금(계약을 해지할 수 있는 권리의 대가로 포기하는 돈)으로 보기로 명시적으로 약정하지 않았다면 반환해야 합니다. 대법원은 해약금 약정 여부를 판단할 때 아래를 종합합니다.
- 약정의 구체적인 내용
- 계약이 이루어지게 된 동기나 경위
- 당사자가 달성하려 했던 목적과 진정한 의사
- 해당 거래의 관행
이 가운데 해약금 약정이 명백히 인정되지 않으면, 가계약금을 받은 쪽은 반환할 의무가 있습니다.
"계약서는 없으니 무조건 돌려받는다"는 착각
가계약이라는 이름이 붙었어도 매매대금·잔금일·특약 등 핵심 조건이 이미 합의된 상태라면, 실무에서 본계약에 준하는 효력이 인정될 수 있습니다.
카카오톡·문자·공인중개사 메시지 한 줄이 합의 내용의 증거가 됩니다. "계약서 안 썼으니 무조건 돌려받는다"는 생각이 이 부분에서 빗나갈 수 있습니다.
계약금 일부만 냈을 때 해제하면 얼마를 내야 하나요?
계약금을 1억으로 정했는데 당장 돈이 부족해 1천만원만 먼저 낸 경우, 다음날 마음이 바뀌어 해제하려면 어떻게 될까요?
| 해제 주체 | 내야 하는 금액 |
|---|---|
| 매수인(살 사람)이 해제할 때 | 나머지 9천만원 추가 납부 (총 1억 기준으로 포기) |
| 매도인(팔 사람)이 해제할 때 | 2억 납부 (1억의 배액배상, 민법 제565조) |
이미 낸 1천만원이 아니라 처음 정한 계약금 전액(1억)이 기준입니다. 대법원이 확립한 원칙입니다.
가계약 단계에서 분쟁 막는 방법
반환 조건을 둘러싼 분쟁은 약정의 존재 여부 하나로 결론이 갈립니다. 가계약 시점에 아래 중 하나라도 해두는 것이 가장 확실한 예방법입니다.
- 반환 조건을 문자·카톡으로 확인 — 서면 계약서 없이도 메시지가 합의 증거가 됩니다.
- 구두 합의는 녹음 — 반환 여부를 말로 이야기했다면 통화 내용을 보관하세요.
- 중개사 메시지 캡처 — 공인중개사가 주고받은 메시지도 약정 입증 자료가 됩니다.
- 계약서 안 써도 무조건 돌려받는줄 알았는데 아니더라고요.. 저 작년에 전세 가계약 했다가 개인사정으로 취소했는데 상대방이 해약금 성격이 있다고 우겼어요 결국 협의로 마무리했는데 그때 이글 알았더라면 좀 더 잘 대응했을것같아요ㅠ
- ㄹㅇ 카카오톡 한 줄이 약정이 된다는 게 진짜 무서운 부분이에요. 가계약 단계에서 대화를함부로 하면 안되겠네요
- 계약금 1억 중에 1천만원만 냈는데 해제하려면 9천만원 더 내야 한다는 거... 이미낸 돈만 포기하면 되는줄 알았는데 전혀 아니네요ㄷㄷ 대법원 판례가 이렇다니까요
- 저도 처음에 이 부분 이해가 안됐는데요. 정한 계약금 전체 기준이라는게 핵심이라고요 그래야 계약 자체가 의미있는거라고 하더라구요
- 아 그렇게 생각하면 이해가 좀 되네요ㅎㅎ
- 매매 앞두고 가계약 진행 중인데 꼭 반환 조건을 메시지로 남겨둬야겠어요. 괜히 구두로만 얘기했다가 큰일 날 뻔했네요ㅠㅠ 유용한 정보 감사해요