환율이 1535원까지 올랐는데 서울 집값이 사상 최고를 찍은 이유

환율이 17년 만에 최고인데 집값은 왜 안 떨어졌나요?

원달러 환율이 1997년 IMF 외환위기, 2008년 금융위기 이후 처음으로 1535원을 넘겼습니다(2026년 3월 기준). 이 때문에 많은 전문가들이 "환율이 오르면 금리 오르고 → 빚 많은 집이 흔들리고 → 집들이 경매로 쏟아지면 집값이 무너진다"는 흐름을 예상했습니다. 2026년 현재 우리나라 가계부채는 1,928조 원(한국은행 기준)으로 역대 최대인 만큼, 이 논리는 설득력이 있었습니다.

그런데 결과는 정반대였습니다. 2025년 한 해 서울 아파트 가격은 8.98% 올랐는데(한국부동산원 기준), 이는 한국부동산원이 현재 방식으로 통계를 집계한 이후 19년 만에 가장 큰 연간 상승폭입니다. 외국인이 우리 증시에서 90조 원 이상을 팔고 떠났음에도(코스피 외국인 순매도 집계 기준) 집값은 오히려 올랐습니다.

환율과 집값 사이의 연결고리는 금리·이자 부담을 통해 간접적으로 작동합니다. 반면 집값을 직접 움직이는 힘은 따로 있었던 것입니다.

서울 집값을 떠받친 세 가지 힘은 무엇인가요?

첫째, 공급 절벽 — 살 집 자체가 부족합니다.

새 아파트 입주 물량이 줄고 재건축으로 나올 매물도 지연되면서, 사고 싶어도 살 집이 없는 상태가 이어졌습니다. 물건이 절대적으로 모자라면 수요가 위축돼도 가격이 내리기 어렵습니다. 매물 부족이 환율 공포를 눌러 버린 것입니다.

둘째, 반도체 성과급이 주택 시장으로 집중됐습니다.

삼성전자·SK하이닉스가 사상 최대 실적을 올리면서 두둑한 성과급이 풀렸고, 이 자금 일부가 특정 지역 주택 시장으로 쏠렸습니다. 경기도 동탄에서는 2026년 6월 한 주 집값이 2.2% 오르며 2주 연속 전국에서 가장 많이 오른 지역이 됐습니다(한국부동산원 기준). 동탄역 인근 전용 84㎡ 아파트가 22억 2,500만 원에 거래되는 신고가도 나왔습니다. 특정 직군 성과급 자금이 한 지역으로 몰리자 그 지역 집값이 단기간에 급등한 사례입니다.

셋째, 전세 대란 — 전세를 못 구한 사람들이 매매 시장으로 밀려들었습니다.

전세수급지수(전세 구하는 사람 수 대비 나온 매물을 비교하는 지수, 100 초과 = 매물보다 수요가 많은 상태)가 2026년 현재 182를 넘겼습니다(한국부동산원 기준). 이 지수가 180을 넘으면 통상 '전세 대란'으로 부릅니다. 같은 기간 서울 아파트 전세가는 한 주에 0.35% 오르며 12년 8개월 만에 최대 주간 상승폭을 기록했습니다(한국부동산원 기준). 전세를 구하지 못한 사람들이 "이 돈이면 차라리 사자"는 판단으로 매매 시장에 진입하면서, 집값 하락을 막는 또 하나의 힘이 됐습니다.

원화 기준 상승이 달러로 보면 어떻게 달라지나요?

서울 집값 상승 수치는 모두 '원화 기준'입니다. 같은 기간 원화 가치는 달러 대비 1535원까지 하락했습니다(2026년 3월 기준). 달러로 환산하면 원화 기준 상승분만큼 달러 가치로는 덜 오른 부분이 생깁니다. 우리나라 안에서는 통장 숫자가 커졌지만, 그 돈을 들고 해외에서 사용하면 환율이 자산 가치를 갉아먹는 구조입니다.

한편 원화 약세의 원인도 짚을 필요가 있습니다. 달러가 다른 나라 통화 대비 얼마나 강한지 보여주는 달러지수(Dollar Index)는 2026년 현재 100 안팎으로, 극단적으로 강한 수준이 아닙니다. 달러가 특별히 세진 게 아니라 원화만 단독으로 약해졌다는 뜻입니다. 원화 약세의 원인은 미국이 아니라 우리 내부 구조에서 찾아야 하는 이유입니다.

7월 종부세·장특공 개편이 어떤 방향으로 검토되고 있나요?

2026년 7월 말 발표 예정인 부동산 세제개편에서 두 가지가 유력하게 검토 중입니다. 아직 확정이 아닌 검토 단계이며, 기획재정부 발표 시 수치가 달라질 수 있습니다.

공정시장가액비율이 높아지면 세율 자체는 그대로여도 세금이 부과되는 기준 금액(과세표준)이 커집니다. 예를 들어 같은 집, 같은 세율이어도 비율이 60%에서 80%로 오르면 세금 계산에 쓰는 금액이 그만큼 커져 실제 고지서 금액이 늘어납니다. 장기보유특별공제는 직접 들어가 사는 집에 혜택을 집중하고, 실거주 없이 보유만 하는 집에 대한 공제는 줄이는 방향이 거론됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나

7월 말 세제개편 발표가 나오면 세 가지를 확인해 두면 됩니다. 첫째, 공정시장가액비율이 80·90·95% 중 어느 수준으로 확정되는지(수치에 따라 보유세 부담이 달라집니다). 둘째, 장기보유특별공제 개편 내용과 내가 보유한 집이 실거주 요건에 해당하는지. 셋째, 다주택 여부·공시가격 기준에 따라 적용 대상이 갈리므로, 개편이 자신의 상황에 해당하는지를 확인하는 것입니다. 환율 뉴스에 쏠린 시선을 잠시 7월 세제 발표로 돌려두는 것이 2026년 하반기 부동산 의사결정의 핵심입니다.