종합부동산세, 공제 신청 안 하면 세금이 3~4배 더 나옵니다

공시가격 12억이면 종부세 없다? 2주택이면 기준이 다릅니다

가장 흔한 착각부터 짚겠습니다. "공시가격 12억 이하면 종부세가 없다"는 말이 많이 퍼져 있지만, 이 기준은 1세대 1주택자에게만 해당합니다.

2주택 이상이면 공제 금액이 달라집니다.

예를 들어 10억짜리 집 두 채를 갖고 있다면 합산 20억에서 9억을 빼고 11억 원에 세금이 붙습니다. 15억짜리 1주택이 3억에만 세금이 붙는 것과 큰 차이가 납니다.

추가로 많이 오해하는 것이 있습니다. 3주택이면 세율이 무조건 더 높다고 알고 계신 분이 많은데, 실제로는 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같습니다(0.5%~1%). 12억을 넘어서는 부분부터 중과세율이 적용됩니다.

세액공제 80%, 신청 안 하면 한 푼도 못 받습니다

고령자·장기보유 세액공제는 1세대 1주택자 전용 혜택입니다. 두 가지를 합산해 최대 80%까지 세금을 줄일 수 있습니다.

고령자 세액공제 (2025년 기준)

장기보유 세액공제 (2025년 기준)

두 공제를 더하면 90%가 나오는 경우도 있지만 한도가 있습니다. 합산 최대 80%까지만 적용되고 초과분은 잘립니다.

실제 비교를 보면 이 공제가 얼마나 결정적인지 드러납니다.

공시가격이 4억이나 낮은 2주택자가 세금은 4배 이상 더 냅니다. 세액공제를 받느냐 못 받느냐의 차이입니다.

이 공제는 자동으로 붙지 않습니다. 매년 9월 16일~30일에 홈택스에서 신청해야 하며, 기간을 놓치면 그해에는 받을 수 없습니다.

부부 공동명의라면 이 두 가지를 꼭 비교해야 합니다

부부 공동명의 1주택은 방식이 두 가지입니다.

1. 기본 방식 — 각자 9억씩 합산 18억 원까지 공제. 단, 고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없음
2. 과세특례 신청 — 공제가 12억 원으로 줄지만 세액공제 최대 80% 적용 가능

공시가격이 18억 이하라면 기본 방식이 유리합니다. 18억까지 아예 과세가 안 되기 때문입니다. 반면 공시가격이 18억을 넘는다면 과세특례를 신청해 세액공제 80%를 받는 편이 최종 세금이 적어질 수 있습니다.

나이가 많고 보유 기간이 길수록 과세특례가 유리해지는 구조입니다. 홈택스의 종합부동산세 간이세액 계산 기능으로 두 방식을 직접 비교해 볼 수 있습니다.

현금이 없을 때 쓸 수 있는 두 가지 제도

종부세를 한 번에 내기 어렵다면 선택지가 있습니다.

분납 — 이자 없이 나눠 내는 방법입니다.

납부유예 — 집을 팔 때까지 납부를 미루는 방법입니다. 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.

주택을 처분할 때까지 납부를 미룰 수 있지만 연 3.1%(2025년 기준)의 이자가 붙고 해당 주택을 담보로 제공해야 합니다. 신청 마감은 12월 12일입니다.

분납이 가능하다면 이자가 없는 분납을 먼저 검토하고, 현금이 전혀 없는 경우에 납부유예를 활용하는 순서가 좋습니다.

공시가격이 오르면 세금 3가지가 동시에 오릅니다

공시가격이 오르면 종부세 하나만 오르는 게 아닙니다.

1. 재산세 — 공시가격 기준으로 부과되므로 함께 상승
2. 종합부동산세 — 과세표준이 올라가 더 높은 세율 구간에 걸릴 수 있음
3. 건강보험료 — 은퇴 후 지역가입자는 재산(공시가격)을 기준으로 건보료 산정

2025년 공동주택 공시가격은 전국 평균 3.65%, 서울은 7.86% 올랐습니다. 공시가격이 부당하게 높다고 느껴지면 매년 4월에 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 이의신청을 할 수 있습니다.

신청이 받아들여져 공시가격이 낮아지면 종부세·재산세·건보료 세 가지가 한꺼번에 줄어듭니다.

이의신청 기간은 공시가격 공개 후 약 20일로 짧습니다. 4월을 캘린더에 표시해 두지 않으면 놓치기 쉽습니다.

1년에 꼭 챙겨야 할 날짜 4개

고지서 금액이 이상하다고 느껴지면 그냥 내지 말고 고지서 수령 후 90일 이내에 이의신청을 검토할 수 있습니다. 과다 납부했다면 5년 이내에 경정청구(= 세금을 덜 낸 것으로 정정해 달라는 신청)가 가능합니다.

국세상담센터(126번)에서 종합부동산세 전담 상담을 받을 수 있습니다.