환산보증금이 기준 초과해도 상가 임차인의 계약갱신청구권은 살아있습니다

지역별 상가건물임대차보호법 적용 기준은 얼마인가요?

예를 들어 고양시는 수도권 과밀억제권역에 해당해 기준이 6억 9천만 원입니다. 보증금 1억 원 + 월세 800만 원이면 환산보증금이 9억 원으로 기준을 초과합니다.

기준 초과여도 계약갱신청구권은 살아있나요?

상가건물임대차보호법 제10조는 두 부분으로 나뉩니다.

• 본문(계약갱신청구권): 환산보증금 초과해도 그대로 적용 → 최대 10년 갱신 가능
• 후문(차임 5% 증감 제한): 환산보증금 초과 시 미적용

즉 아무리 월세가 높아도 임대인이 일방적으로 계약을 끊는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 3년을 이미 사용했다면 앞으로도 7년을 더 갱신 요구할 수 있습니다.

기준 초과 시 임대인이 월세를 올리려면 어떤 조건이 필요한가요?

환산보증금이 기준을 넘으면 차임 증감은 민법 제628조에 따릅니다. 이때 임대인이 월세를 올리려면 다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 차임을 약정한 이후 경제사정이 실질적으로 변동됐을 것
2. 기존 차임을 유지하는 것이 정의·형평에 어긋날 정도로 불합리해졌을 것

"임차인 장사가 잘된다"는 사실만으로는 위 조건을 충족하지 못합니다. 이 이유만으로 임대인이 월세 인상을 요구해도 법적 근거가 없습니다.

권리금은 계약 종료 6개월 전부터 어떻게 보호되나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 받는 행위를 임대인이 방해해서는 안 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).

방해 행위의 범위는 생각보다 넓습니다. 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 것도 방해 행위에 해당합니다.

임대인이 이를 통해 권리금 양도·양수를 막으면 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다. 단, "현저히 고액"이라는 사실은 임차인이 직접 입증해야 합니다.

먼저 자신의 환산보증금이 지역 기준 이하인지 초과인지를 확인하세요. 기준 이하라면 5% 차임증감 제한이 그대로 적용되고, 초과라면 민법 제628조 요건을 따집니다. 두 경우 모두 10년 계약갱신청구권은 유효하다는 점은 동일합니다.