토허구역 세입자 낀 주택 실거주 의무 2년 유예와 양도세 중과 보완 핵심 정리
정부가 토지거래허가구역 안에서 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우, 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 최장 2년 동안 실거주 의무를 유예하기로 했습니다. 매수자는 반드시 무주택자여야 하며, 임차 기간 종료 후에는 반드시 실거주해야 합니다. 또한 2026년 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예의 보완 대책으로, 서울 강남 3구와 용산구는 계약 후 4개월, 그 외 지역은 6개월 안에 잔금까지 마치면 중과를 면제받습니다. 등록임대사업자에 대한 중과 유예 혜택은 점진적 폐기·축소 방향으로 논의되고 있습니다.
1. 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 요건
토지거래허가구역으로 지정된 지역은 서울 전역과 경기 12개 시구이며, 해당 구역에서 주택을 매수한 사람은 2년 동안 매수 주택에 직접 거주해야 합니다. 이번 보완 조치는 다주택자의 매물 처분을 유도하기 위한 퇴로 성격으로 마련됐습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 구역 | 서울 전역 + 경기 12개 시구 (토지거래허가구역) |
| 기본 실거주 의무 | 매수 후 2년 직접 거주 |
| 유예 조건 | 매수 시점에 세입자 거주 중인 주택일 것 |
| 매수자 자격 | 반드시 무주택자 |
| 유예 기간 | 기존 임대차 계약 종료일까지, 최장 2년 |
| 유예 종료 후 | 반드시 실거주 이행 |
| 정책 목적 | 세입자 보호 + 투기 수요 차단 |
2. 다주택자 양도세 중과 유예 보완 대책
2026년 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 제도와 관련해, 5월 9일까지 매도 계약을 체결한 다주택자가 계약 이후 일정 기간 내에 잔금까지 마치면 양도세 중과를 피할 수 있습니다.
| 지역 구분 | 계약 시한 | 잔금 완료 기한 |
|---|---|---|
| 서울 강남 3구·용산구 | 2026년 5월 9일까지 | 계약 후 4개월 이내 |
| 그 외 모든 지역 | 2026년 5월 9일까지 | 계약 후 6개월 이내 |
강남 3구와 용산구의 잔금 기한이 한 달 더 연장된 이유는, 토지거래허가구역의 실거주 이행 절차가 통상 4개월가량 소요되기 때문으로 알려졌습니다.
3. 등록임대사업자 혜택 축소 방향
등록임대사업자에게 부여된 다주택 양도세 중과 유예 혜택이 의무 임대 기간 종료 이후에도 무기한으로 유지되는 구조가 문제로 지적되고 있습니다. 정부는 등록임대주택 혜택을 일시에 폐지할 경우 시장 충격이 우려되는 만큼, 점진적으로 중과 유예 규정을 폐기하거나 적용 대상을 축소하는 방향을 검토하는 것으로 알려졌습니다. 참고로 임대사업자가 소유한 서울 아파트 물량은 약 4만 2,500호로 집계됩니다.
4. 결론
이번 보완 대책은 다주택자에게 매물 처분 퇴로를 열어주는 동시에, 세입자 보호와 무주택 실수요자 진입을 함께 고려한 구조로 설계됐습니다. 세입자가 거주 중인 토지거래허가구역 매물을 매수하려는 무주택자는 잔여 임대차 기간이 길어질수록 실거주 진입 시점이 늦춰진다는 점을 고려해야 하며, 다주택자는 5월 9일이라는 계약 시한과 지역별 잔금 기한을 함께 확인할 필요가 있습니다. 등록임대사업자 혜택 축소는 시점과 강도에 따라 변동 가능성이 있어 이후 추가 발표를 지속 확인하는 것이 권장됩니다.