토지거래허가구역 실거주 의무 유예 무주택자 확대, 2026년 변경 내용 정리

토지거래허가구역에서 집을 사면 원래 어떤 의무가 있나요?

토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 매수 후 4개월 안에 직접 입주해야 하고, 이후 2년간 실거주(실제 거주)해야 합니다. 세입자가 있는 집을 사더라도 이 규정이 그대로 적용돼, 세입자를 내보내지 못하면 입주 기한을 맞추기 어렵다는 문제가 있었습니다. 그 때문에 비거주 1주택자(집 1채를 갖고 있지만 그 집에 직접 살지 않는 사람)들이 집을 팔기 어렵다는 지적이 나왔습니다.

이번에 무엇이 바뀌었나요?

국토교통부는 2026년 5월 12일, 세입자가 있는 집을 무주택자가 매수할 경우 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 미뤄주기로 했습니다. 이전에는 다주택자(집 2채 이상 보유)가 파는 매물에만 이 유예 예외가 적용됐으나, 이번에 비거주 1주택자 매물까지 포함해 모든 주택으로 대상을 넓혔습니다.

실거주 유예를 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

조건은 두 가지입니다.

1. 무주택 상태 유지 — 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 상태여야 합니다. 기존 집을 먼저 팔고 새 집을 사는 방식은 인정되지 않습니다. 기존 집을 파는 수요가 갭투자(전세금을 끼고 매수해 차익을 노리는 투자 방식)에 활용되는 것을 막으려는 취지입니다.
2. 기한 내 신청 — 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 합니다.

국토교통부 제1차관 김이탁은 "실거주 의무라는 토지거래허가제의 기본 틀은 그대로 유지되므로, 토지거래허가구역 지정 이전처럼 갭투자를 허용하는 것이 아니다"라고 밝혔습니다.

입주는 언제까지 마쳐야 하나요?

세입자 임대차 계약 기간을 감안하면, 최장 2년까지 유예를 받을 수 있습니다. 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주를 완료해야 합니다(2026년 기준). 입주 이후에는 기존과 동일하게 2년간 실거주 의무가 이어집니다.

전세 시장에는 어떤 영향이 있나요?

비거주 1주택자 매물이 늘면서 매매 시장에서는 공급이 늘어 가격 상승 압박이 완화될 것으로 예상됩니다. 반면, 기존 임대 물량 일부가 매매 시장으로 넘어가면 전세 공급이 줄어 임대료 상승 압박이 생길 수 있다는 우려도 있습니다. 이에 대해 국토교통부는 무주택 세입자가 매수자로 전환되면 전월세 임차 수요도 함께 감소해 영향이 제한적일 것이라고 설명했습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

2026년 5월 12일 이후 계속 무주택 상태이고, 토지거래허가구역 내 세입자 있는 집 매수를 고려 중이라면, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하면 즉시 입주 없이 세입자 계약 만료까지 실거주를 유예받을 수 있습니다. 구체적인 허가 절차와 해당 구역 여부는 국토교통부 또는 해당 지자체에 직접 확인하는 것이 좋습니다.