쪼개기 원룸 계약할 때 전입신고 호수 하나 틀리면 보증금 날립니다

먼저 내 집이 다가구인지 다세대인지 확인하세요

겉모습만 봐서는 구분이 어렵습니다. 등기부등본을 열람하면 바로 알 수 있습니다.

• 다가구주택: 건물 전체를 하나로 보기 때문에 등기부등본이 1장만 있습니다. 건축물대장 용도는 '단독주택'
• 다세대주택: 각 호실마다 개별 등기가 따로 있어서 101호, 102호... 각각 열람 가능합니다. 건축물대장 용도는 '공동주택'

"207호를 계약하려는데 등기부등본에 207호가 나오지 않는다" — 이 상황이면 다세대주택 쪼개기 호실입니다.

왜 다세대 쪼개기가 훨씬 더 위험한가요?

다가구주택은 경매 시 건물 전체가 넘어갑니다. 그 낙찰대금에서 전입신고·확정일자 순서대로 임차인들이 배당을 받을 수 있습니다.

다세대주택은 다릅니다. 호실별로 경매가 실행됩니다. 206호 경매 낙찰대금에서 206호 임차인이 보증금을 돌려받는 구조입니다.

여기서 문제가 생깁니다.

207호는 등기부등본에 처음부터 없는 방입니다. 등기에 없으면 경매도 실행되지 않고, 낙찰대금 자체가 0입니다. 207호로 전입신고한 임차인은 배당받을 금액이 아예 없습니다.

계약서와 전입신고, 반드시 이렇게 해야 합니다

쪼개기 호실을 계약할 때는 두 가지를 모두 지켜야 합니다.

1. 계약서 작성

면적란에도 206호의 공부상(공적장부에 기재된) 면적을 적고, 그 중 일부임을 명시합니다.

2. 전입신고

• ✗ 표기상 주소인 207호로 전입신고 → 대항력(보증금 지킬 권리) 없음, 경매 시 배당 0원
• ✓ 등기에 존재하는 206호로 전입신고 → 대항력 발생, 배당 가능

핵심은 하나입니다. 공적장부(등기부)에 실제로 존재하는 호수로 계약서와 전입신고를 해야 한다는 것입니다.

다가구주택은 규칙이 달라요

다가구주택은 전입신고 시 지번주소(번지수)만 일치하면 대항력이 생깁니다. 207호, 208호처럼 쪼개진 호실 번호를 그대로 써도 법적 보호를 받을 수 있습니다.

다세대주택에서만 등기 호수 일치 여부가 핵심 변수입니다.

그래서 계약 전에 등기부등본을 직접 열람해 건물이 다가구인지 다세대인지를 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 중개사에게 맡기기 전에 본인도 등기부등본을 한 번 직접 확인해두는 것이 가장 확실합니다.