시세가 정상이어도 전세사기 당하는 이유, 새 검증 시스템의 한계

시세가 맞아도 전세사기에 당하는 이유가 뭔가요?

전세사기 피해의 상당수는 시세가 정상으로 나오는 집에서 발생했습니다. 핵심 수법은 선순위채권 은닉입니다.

선순위채권이란 세입자보다 먼저 집에 설정된 빚(근저당권·압류·선순위 전세권 등)을 말합니다. 예를 들어 집값이 3억 원인 연립주택에 전세 2억을 계약했더라도, 이미 근저당이 1억 5천만 원 잡혀 있으면 경매 시 근저당 채권자가 세입자보다 먼저 배당받습니다.

시세는 '정상'이었지만 보증금 회수가 불가한 구조입니다.

이 시스템이 걸러내지 못하는 수법:

• 선순위채권(근저당·압류) 은닉 — 시세와 무관하게 작동
• 공인중개사·집주인 공모 — 시스템 검증자 자신이 사기의 주체인 경우

선순위채권은 어떻게 확인하나요?

등기부등본 을구(= 근저당권·전세권 등 담보 현황이 기재된 칸)를 직접 확인하는 것이 유일한 방법입니다. 등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.

을구에 표시된 채권최고액 합계에 계약 전세금까지 더했을 때 집값을 초과한다면, 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

계약 전에 한 번, 잔금 납입 직전에 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다. 계약서 서명 후 잔금 납입 사이에 집주인이 근저당을 추가 설정하는 수법이 실제로 쓰인 적 있기 때문입니다.

향후 한국공인중개사협회는 단독주택·다가구주택까지 검증 범위를 넓히고, 일반인도 직접 검색할 수 있도록 시스템을 공개할 계획입니다. 공개 이후에는 중개사를 거치지 않고 시세를 직접 확인할 수 있게 됩니다.