집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 세입자는 거부할 수 있고 전환율 상한도 법에 있습니다
집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해도 세입자 동의 없이는 전환할 수 없고, 기존 계약을 갱신하며 전환할 때는 법정 전월세 전환율 상한(2026년 기준 연 4.5%)을 초과한 월세를 받을 수 없습니다. 상한을 넘겨 이미 낸 월세는 부당이득반환청구로 돌려받을 수 있습니다.
전세 만기를 앞두고 집주인에게서 "보증금 일부를 돌려줄 테니 그만큼 월세로 바꾸자"는 연락을 받는 세입자가 적지 않습니다.
이때 많은 분이 따라야 하는 줄 알고 그대로 수용하지만, 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 세입자는 거부할 수 있고, 전환에 합의하더라도 월세를 얼마까지 받을 수 있는지 상한이 법에 정해져 있습니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 이율의 상한을 두고 있습니다.
'연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 2.0%포인트' 중 낮은 비율을 초과할 수 없는데, 2026년 1월 이후 기준금리가 연 2.5%이므로 현재 법정 전환율 상한은 연 4.5%입니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이므로, 전환 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인하면 됩니다.
다만 이 상한은 기존 계약의 연장선에서만 힘을 가집니다. 계약 기간 중이거나 계약갱신요구권을 행사해 갱신하면서 전환하는 경우에는 강제력이 있지만, 완전히 새로운 세입자와 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
전환 자체를 거부할 수 있습니다
전월세 전환은 집주인과 세입자 쌍방이 합의해야만 가능합니다. 집주인이 일방적으로 통보했다고 해서 따라야 할 의무가 없고, 세입자가 동의하지 않으면 기존 전세 조건 그대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
갱신 계약에서는 임대료 증액도 기존 임대료의 5% 이내로 제한되므로, 월세 전환과 별개로 보증금을 크게 올리는 요구 역시 그대로 받아들일 이유가 없습니다.
합의하더라도 월세 상한이 있습니다
전환에 합의했다면 월세가 법정 상한 안에 있는지 계산해 봐야 합니다. 공식은 다음과 같습니다.
월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
예를 들어 전세보증금 3억 원 집을 보증금 1억 원에 월세로 바꾸는 경우, 전환 대상 2억 원에 상한 4.5%를 적용하면 월세는 최대 75만 원(2억 × 4.5% ÷ 12)입니다. 전세 1억 원을 전부 월세로 돌린다면 월 37만 5천 원이 상한입니다.
집주인이 시세를 이유로 이보다 높은 월세를 요구하면 법정 한도 초과를 근거로 조정을 요구할 수 있습니다.
직접 계산이 번거롭다면 국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 인상률 계산기에서 '전월세전환' 탭에 보증금을 입력해 법정 최대 월세를 확인할 수 있습니다.
주거용 오피스텔도 주택임대차보호법이 적용되므로 같은 상한이 적용됩니다. 다만 상업용 오피스텔은 해당되지 않습니다.
초과해서 냈다면 돌려받을 수 있습니다
법정 한도를 초과한 월세 약정은 강행규정 위반으로 무효입니다. 이미 초과분을 냈더라도 부당이득반환청구로 돌려받을 수 있습니다. 먼저 집주인에게 초과 사실을 서면으로 통보하고, 월세 납부 내역을 증빙자료로 확보해 두는 것이 좋습니다.
분쟁이 생기면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 조정을 신청할 수 있고, 온라인 신청도 가능합니다.
전환에 합의했다면 확정일자를 다시 받으세요
보증금 일부를 월세로 바꾸면 계약 조건이 달라지므로 신규 계약서가 아니라 변경계약서를 작성하고, 적용한 전환율과 보증금 반환일·월세 지급일을 특약에 명시하는 것이 안전합니다.
변경계약서에 확정일자를 다시 받아야 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 체결일로부터 30일 이내에 주민센터나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 임대차 신고도 마쳐야 합니다.
반대로 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 이 법정 전환율의 강제가 적용되지 않아 집주인과 협의로 정하게 됩니다. 다만 갱신 계약이라면 임대료 인상률 5% 제한은 똑같이 지켜져야 합니다.