집주인이 실거주 이유로 갱신 거절할 때 세입자가 꼭 알아야 할 판결

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요?

현행 주택임대차보호법 제6조의3 제1항(2026년 기준)에 따라, 집주인은 아래 9가지 사유 중 하나에 해당해야만 갱신을 거절할 수 있습니다.

위 사유 중 어디에도 해당하지 않으면 집주인은 갱신을 거절할 수 없습니다. 그리고 사유가 있다는 사실은 집주인이 직접 입증해야 합니다.

'직접 살겠다'는 8번 사유, 정말 통하나요?

가장 많이 쓰이는 게 8번 — 실거주 사유입니다. "가족이 들어와서 살 거니까 나가달라"는 요청이죠.

문제는 이 사유가 아직 일어나지 않은 미래의 일이라 입증하기가 쉽지 않다는 점입니다. 실제로 1심과 2심 법원은 집주인 말을 믿어주는 쪽으로 판단했습니다.

그런데 대법원에서 결론이 뒤집혔습니다.

대법원 판결 — 입증 못 하면 위법

대법원은 입증책임은 집주인에게 있다고 명확히 했습니다.

해당 판결에서 문제된 정황들입니다.

• 집주인 배우자: 직장이 다른 지역이라 이사할 이유 없음
• 집주인 자녀: 학교 문제로 해당 주택 거주 필요성 없음
• 집주인 부모: 지방 거주 중, 근처 병원 진료를 이유로 댔지만 최근 11년간 진료 이력 거의 없음

대법원은 이 정황들을 종합해 갱신 거절을 위법으로 판단했습니다. "막연히 살겠다는 말"만으로는 부족하다는 뜻입니다.

실거주 거절이 의심될 때 세입자가 확인할 것들

집주인에게 입증책임이 있다는 걸 알면 대응이 달라집니다.

• 집주인 가족이 정말 이사할 이유가 있는지 확인하세요 (직장·학교 위치 등)
• 집주인이 구체적인 이주 준비 계획을 제시하는지 살피세요
• 이사 후 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인되면 손해배상 청구 가능 (민법 제750조 일반 불법행위)
• 갱신요구권은 1회만 행사 가능하며, 행사 시 계약 기간은 2년 연장됩니다

집주인이 실거주 계획을 충분히 입증하지 못한다면, 갱신 거절에 응하지 않을 권리가 있습니다.